Цикл статей: "Как построить успешный отель?" Фактор №1. Локация! Локация! Локация!.

Локация является одним из ключевых факторов, влияющих на успех отеля. Её важность связана с тем, что местоположение определяет доступность, удобство и привлекательность для потенциальных гостей. Вот несколько примеров, как локация может влиять на успех отеля.

 

 

1.    Локация – общие факторы! 

 

• Доступность и удобство: Отель, расположенный в удобной и доступной локации, будет привлекательным для гостей. Близость к транспортным узлам, аэропорту, деловым или туристическим районам делает пребывание более удобным для гостей.
• Целевая аудитория: Локация может соответствовать определенной целевой аудитории. Например, отель в деловом районе может привлечь бизнес-путешественников, а отель на побережье - отдыхающих и туристов.
• Близость к достопримечательностям: Отель, расположенный недалеко от популярных достопримечательностей, парков или развлекательных центров, может привлечь больше гостей, желающих насытить свой досуг разнообразными активностями.
• Пейзаж и виды: Отель с великолепными видами или расположенный в живописном месте может обеспечить уникальный опыт для гостей и стать привлекательным выбором для тех, кто ценит красоту окружающей природы.
• Конкуренция: Конкуренция вокруг отелей в данной локации может также оказывать влияние на успех. Отель должен предложить что-то особенное или выделяющее его на фоне других, чтобы привлечь гостей.
• Безопасность и обстановка: Локация в безопасном районе способствует комфортному пребыванию гостей. Атмосфера и обстановка вокруг отеля тоже важны - рядом не должно быть неприятных запахов, шумных заведений и т.д.
• Инфраструктура: Близость к ресторанам, магазинам, аптекам, банкам и другим удобствам повышает привлекательность отеля для гостей.
• Сезонность: Локация может определять сезонность спроса на проживание. Например, отель на побережье может быть популярным летом, а горнолыжный курорт - зимой.

В целом, правильно выбранная локация может существенно повлиять на привлекательность, загрузку и рентабельность отеля.

 

 

2.    Локация – хорошие документы! 

Хорошие документы на участок и/или здание имеют огромное значение при строительстве отеля, так как они обеспечивают юридическую и техническую основу для успешной реализации проекта. Вот несколько ключевых аспектов, влияющих на значение хороших документов при строительстве отеля:

 

• Юридическая чистота участка: Документы должны подтверждать право собственности или аренды участка. Отсутствие юридических споров, обременений или других проблем с правами на участок важно для предотвращения правовых сложностей в будущем.
• Земельное разрешение: Наличие разрешения на использование земли под строительство отеля не только законно, но и гарантирует, что предполагаемое строительство соответствует зонированию и требованиям градостроительства. Если вам нужно будет изменить текущее использование земли (например, сельскохозяйственное на коммерческое), то необходимы соответствующие планы и разрешения от соответствующих органов.
• Технические характеристики участка: Документы должны содержать технические характеристики участка, такие как планы земельного участка, геологические и гидрогеологические исследования, топографические планы и т.д. Эти данные помогут инженерам и архитекторам разрабатывать оптимальные планы строительства.
• Разрешения на строительство: Официальные разрешения на строительство, выданные местными органами, необходимы для начала работ. Они удостоверяют, что проект соответствует всем требованиям, включая безопасность, экологию и другие нормативы.
• Санитарные и экологические нормы: Документы должны удостоверять, что проект отеля соответствует санитарным и экологическим стандартам. Это включает в себя разрешения на водоснабжение, канализацию, электроснабжение и другие инженерные коммуникации.
• Планирование инфраструктуры: Документы должны включать планы инфраструктуры, такие как дороги, парковки, подключение к газу, электричеству и воде. Это важно для обеспечения комфортных условий для гостей и персонала.
• Безопасность и пожарная безопасность: Документы должны предусматривать меры безопасности и пожарной безопасности, чтобы обеспечить безопасное пребывание гостей в отеле.
• Архитектурные планы и разрешения: Архитектурные планы и разрешения важны для того, чтобы проект соответствовал архитектурным нормам и требованиям.

 

Как правило, наличие хороших документов на участок обеспечивает согласованность проекта с законодательством, гарантирует безопасность и качество строительства, а также упрощает взаимодействие с регулирующими органами.

 

3. Локация – технические условия, возможности и перспективы на участке. 

 

Технические условия, возможности и перспективы участка имеют существенное влияние на различные аспекты строительства и эксплуатации объекта, будь то отель или другое здание.

Технические условия:

Технические условия и ограничения разрабатываются в соответствии с нормативами и стандартами страны или региона. Их соблюдение важно для обеспечения нормального функционирования электрических и водоснабжающих систем, а также для соблюдения законодательных требований. При проектировании и строительстве зданий необходимо тщательно учитывать эти технические условия и ограничения, чтобы избежать проблем в будущем. 

• Геология и грунты: Геологические и геотехнические характеристики участка могут влиять на выбор фундаментов, конструкций и даже на общую стоимость строительства. Например, наличие нестабильных грунтов может требовать дополнительных инженерных мероприятий.
• Гидрогеология: Высокий уровень подземных вод или другие водные особенности могут повлиять на дренажную систему и водоотведение.
• Геометрия и форма участка: Форма и размеры участка могут влиять на планировку здания, его ориентацию относительно сторон света и другие аспекты.
• Электроснабжение: Мощность и напряжение электрической сети, которые могут быть подключены к зданию. Требования к электрооборудованию, включая распределительные щиты, автоматические выключатели и заземление. Процедуры и требования к подключению к электросети. Меры безопасности при проведении электромонтажных работ.
• Водоснабжение: Давление и качество воды, подаваемой в здание. Требования к установке водопроводных труб, клапанов и счетчиков. Процедуры подключения к водопроводной сети. 
• Водоотведение и канализация: Требования к системам внутренней канализации в здании. Требования к подключению к общественной канализации или автономной системе очистки сточных вод. Требования к допустимым параметрам сточных вод, выпускаемых в канализацию.

Фактически технические условия определяют, какой отель мы можем построить на участке. Тем не менее, технические условия можно изменить, предприняв комплекс дорогостоящих мер. Например, согласно выданных техусловий на участке можно построить здание с потреблением мощности до 100 кВт, однако можно получить больше, если построить дополнительную трансформаторную подстанцию, а это — большие расходы. Все это должно быть учтено в бизнес плане.

Возможности и перспективы:

 

• Возможность расширения или диверсификации деятельности в будущем может сделать участок более привлекательным для инвесторов. Например, рядом есть свободные участки, которые в будущем можно выкупить и построить новые корпуса отеля либо дополнительные элементы инфраструктуры.
• Соседние проекты: Планы развития окружающих участков могут влиять на ценность и атмосферу района, а также создавать синергии для различных видов бизнеса.

 

 

В целом, анализ технических условий, возможностей и перспектив на участке помогает оценить физическую и экономическую жизнеспособность проекта. Это позволяет более точно спроектировать здание, оценить затраты на строительство и эксплуатацию, а также учесть риски, связанные с окружающей средой и инфраструктурой.

Читайте продолжение цикла статей "Как построить успешный отель?" в разделе нашего блога «Отели: проекты и управление»
.

 

СОЗДАЙТЕ УСПЕШНЫЙ ОТЕЛЬ С НАШЕЙ КОМАНДОЙ!

 

Для создания КАЧЕСТВЕННОГО ПРОЕКТА  знаний и опыта одного архитектора и дизайнера недостаточно - над ним должна работать команда специалистов. Поэтому очень важно, чтобы работы на объекте выполняла сплоченная команда профессионалов, которые делают одно единое дело и успешно взаимодействуют друг с другом. Только таким образом можно обеспечить желаемый результат: ПРЕМИАЛЬНЫЙ ВНЕШНИЙ ВИД при АДЕКВАТНОМ БЮДЖЕТЕ.

Наша компания имеет 20-ЛЕТНИЙ ОПЫТ создания ресторанов, отелей, СПА – центров, банкетных залов (конференц залов) и апартаментов «ПОД КЛЮЧ», который включает разработку дизайна, проектирования и монтажа всех инженерных сетей и коммуникаций, проведение всех строительно-отделочных работ, производство мебели и предметов декора, комплектацию отделочными материалами и аксессуарами.  Наши архитекторы-дизайнеры работают В ЕДИНОЙ КОМАНДЕ с профессиональным отельным управляющим, инженерами по строительству, электрике, отоплению, водоснабжению, вентиляции и кондиционированию,  а также со специалистами по изготовлению мебели ВНУТРИ ОДНОЙ КОМПАНИИ. Это дает возможность еще на стадии разработки проекта получить все необходимые консультации и согласовать проект с исполнителями, правильно рассчитать стоимость его реализации.

 

 

Мы гордимся, что нашими клиентами стали такие крупные и солидные компании и объекты. Сотрудничество с ними - это результат победы в жестком тендере в нелегкое время, когда конкуренция на рынке предельно высока, это означает, что наши цены адекватны, а качество услуг и профессионализм находятся на высоте. Наша цель - не останавливаться и прилагать все усилия для сохранения и расширения круга клиентов:

 

• Спортивно-оздоровительный комплекс "Арк- СПА", Одесса ;
• Отель "Panorama De Luxe", Одесса;
• Комплекс жилых домов ж/м "Марин Виллас", Одесса;
• Комплекс жилых домов и коттеджей в ж/м "Ариадна", Одесса;
• Кафе "Travelers Cofee", Одесса;
• Аэропорт "Одесса";
• Ресторан "Reef", Одесса;
• Еесторан быстрого питания "Your Burger", Одесса;
• Бизнес центр "Марсель" на площади Тираспольской, Одесса;
• Пиццерия "Челентано" по ул.Садовой, Одесса;
• Одесский морской транспортный порт, здание "ПРДС";
• Кафе "Rostery", Одесса;
• Одесский областной центр занятости;
• Бизнес центр 5-й элемент по ул.Черняховского, 4, Одесса;
• Ресторан "RОККА" и кафе быстрого питания "PEOPLE", Одесса;
• Одесская областная инфекционная больница, Одесса;
• Ресторан "La Tratoria", Одесса;
• Торгово-выставочный центр в г.Южный, ул.Химическая;
• АКБ "Пивденный", Одесса;
• Инвестиционная группа компаний "РОСТ", Одесса;
• Страховая компания "UNICA", Одесса;
• Компания "ИНКОР", Одесса;
• Группа компаний "KADORR";
• ...Многие другие…

Над вашим проектом будет работать целая команда специалистов узкого профиля с большим опытом работы, которые знают, как создать проект с нуля и эффективно воплотить его в реальность – профессиональный отельный управляющий, архитекторы, дизайнеры, инженеры, строители, менеджеры по комплектации.
 

 

Помните, что с момента вложения первых инвестиций, крайне  важна скорость их возврата. За каждый день простоя успешного отеля ИНВЕСТОР НЕДОПОЛУЧАЕТ НЕСКОЛЬКО ТЫСЯЧ ДОЛЛАРОВ. Для хорошего отеля на 50 номеров, при стоимости номера 100$ в сутки и средней загрузке  60% день потери владельцев просто огромны:

 

ПОТЕРИ ОТ НЕ ОТКРЫТОГО В СРОК ОТЕЛЯ СОСТАВЯТ:

 

3 000$   В ДЕНЬ

90 000$   В МЕСЯЦ 

1 080 000$   В ГОД!

 

При этом, мы брали в расчет среднюю загрузку за год — 60%. Нужно понимать, что в сезон этот показатель стремиться к 90-100%, а не в сезон падает до 20-40%. То есть фактически ситуация выглядит так: задержался с открытием на 3 месяца, пропустил сезон — потерял миллион.

Поэтому на этапе реализации проекта наиболее важно запустить его в эксплуатацию как можно скорее. Для этого должен быть разработан жесткий график производства работ, все подрядчики на объекте  должны четко  следовать этому графику. Проблемы во взаимодействии, координации и задержка сроков любым из подрядчиков влечет за собой задержку всех последующих этапов работ и сдачу объекта в целом. Поэтому очень важно, чтобы работы на объекте выполняла сплоченная команда профессионалов которые делают одно единое дело и успешно взаимодействуют друг с другом. Только таким образом можно обеспечить ВЫСОКОЕ КАЧЕСТВО работ, ПРЕМИАЛЬНЫЙ ВНЕШНИЙ ВИД и получить комплексную ГАРАНТИЮ.

 

 

Мы не просто проектируем, строим и комплектуем мебелью отели — МЫ СОЗДАЕМ УСПЕШНЫЙ БИЗНЕС!