Строительство и проектирование отелей: тренды современности.

  • 2021-10-14

Отельный бизнес динамично развивается, и с каждым годом на рынке появляются новые форматы гостиниц. Главными тенденциями рынка стали минимализм, функциональность, быстрота строительства и энергоэффективность. Лучшими считают отели, имеющие эмоциональную составляющую.

В то же время, не все новаторские идеи находят отклик у гостей, и, казалось бы, перспективный отель после стремительного взлета теряет свою привлекательность.

Как проектировать “правильные” отели, и за какими трендами не стоит гнаться, рассказали нам руководители компании Civilly Олег Челпан и Павел Иванов.

Олег Челпан и Павел Иванов учредители проектно-строительной компании Civilly

Олег, расскажите о современных тенденциях проектирования и строительства гостиниц в Украине и мире?

Сейчас много экспериментируют, стараются больше отходить от устоявшихся в советские времена норм и стандартов, пробуют другие форматы.

Одним из успешных форматов, которые мы позаимствовали у западных операторов, являются отели с минимальной площадью и максимальным функционалом. Они ориентированы на то, что человек в номере проводит немного времени, зато ему удобно — особенно если отель в центре города – выйти на прогулку. При этом акцент может быть сделан на широкий спектр услуг внутри гостиницы: бассейн, SPA, тренажерный зал, ресторан, хороший бар, возможно, варьете, где гость может развлечься. Это повышает конкурентность отеля в низкий сезон.

Экспериментируют часто с какими-то форматами в плане нестандартных планировок. Например, делают в номере открытую ванну у окна или прозрачную стену в душевой. Это интересно, но всё должно быть продумано до мелочей, очень качественно реализовано, и правильно подано гостю, чтобы не отпугнуть значительную часть целевой аудитории, ориентированную на классические решения.

Особенность нашего подхода состоит в том, что мы разрабатываем решения, основываясь не только на нашем 17-летнем опыте проектирования, строительства и комплектации, но и, в первую очередь, с учетом целевой аудитории. Согласитесь, вряд ли респектабельная 65-летняя леди будет комфортно чувствовать себя в номере в стиле «лофт». А для того чтобы определить, какая ЦА нам нужна, необходимо провести достаточно большую работу, включающую маркетинговые исследования, анализ конкурентов, инфраструктуры вокруг локации. Понять, какая концепция отеля будет наиболее успешной, составить бизнес-план. Возможно, в данной локации с учетом всех факторов, мы и не хотим понравиться этой самой леди, а наиболее успешной инвестицией станет хостел… или наоборот - роскошный пятизвездочный отель. Эту работу успешно может выполнить компания, которая управляет отельным бизнесом. Поэтому мы проектируем гостиницы в команде с профессиональными управляющими, опираясь на опыт, отраженный в бизнес-плане.

Уже на первоначальном этапе мы разрабатываем планировочные и проектные решения, исходя из того, каким будет дизайн интерьера в будущем отеле. Ведь в итоге, мы живем в интерьере, а не в сетке колонн и перекрытий, «паутине» проводов и трубопроводов.

Сетка колонн и воздуховодов в гостиничном комплексе

Безусловно, все сети отеля крайне важны, но мы вспоминаем о них, когда испытываем какой-то дискомфорт, связанный с их некорректной работой.

Но большинство проектировщиков — это инженеры, их мало заботит конечная эстетика пространства или бюджет реализации, они заинтересованы в первую очередь с минимальными личными трудозатратами сдать работу и как можно скорее получить деньги.

Мы же всегда работаем над тем, чтобы получить “золотую середину”, некое компромиссное решение, которое, с одной стороны, учитывает все технические решения и нюансы, но при этом, не сказывается негативно на эстетике интерьера и не бьет по карману заказчика.

Мы понимаем, что проектируем не просто отель, а, прежде всего, успешный бизнес.



О тенденциях поговорили. Теперь хотелось бы узнать, исходя из вашего опыта, какие требования предъявляют заказчики к проектантам? На что обращают внимание в первую очередь?

Я бы выделил два типа владельцев. Первые — это люди, знакомые с гостиничным бизнесом, и их требования основаны на личном опыте эксплуатации гостиницы. Вторые — это предприниматели, которые, в принципе, не имели дело с гостиничным бизнесом. Для них строительство отеля — новая инвестиция и опыт.

Если у человека нет опыта, мы анализируем пожелания и стараемся направить его, уберечь от ошибки, которая будет стоить ему нескольких миллионов долларов упущенной прибыли за 10 лет работы отеля. Порой, вначале переговорного процесса может быть даже какие-то шокирующие вещи говорим. Например, спрашиваем:

«Кому должен нравиться отель, который вы делаете? Вам? Вашей жене? Вашей теще? Нет, он должен нравиться той целевой аудитории, на которую вы ориентируетесь».

Соответственно, от этого и нужно отталкиваться.

Так что тут скорее не требования, а “хотелки”. Все эти “хотелки” аргументированно обсуждаются, и мы приходим к общему знаменателю. К нам обращаются именно из-за того, что мы располагаем опытом: во-первых, как проектанты, во-вторых, мы всегда рекомендуем работать с управляющей компанией, имеющей опыт работы.

Только в такой коллаборации – заказчик-управляющий-проектанты – можно добиться хорошего результата.



Павел, расскажите насколько на сегодняшний день важна экологичность при строительстве гостиниц? Какие энергоэффективные технологии Вы используете в своих проектах?

Это вопрос, скорее всего, позиционирования самого отеля. Если это отель в Карпатах, или в лесу, или на озере, то, разумеется, ландшафт будет основой концепции всего – дизайна, проекта, отделочных материалов, которые будут использоваться.

Дизайн интерьера комплекса апартаментов в хвойном лесу

Зачастую экологические материалы «крутятся» у нас в голове вокруг натурального дерева. Но надо понимать, что любое натуральное дерево, которое “экологично” выглядит, довольно капризно и требовательно в уходе. Связанные с этим уходом процессы и мероприятия, зачастую совсем ничего общего с экологией не имеют (всевозможные лаки, морилки, противопожарные пропитки, — прим. автора). А то, что это дерево срубили, это “экологично”?

С другой стороны, мало кто задумывается над тем, что гипсокартонная перегородка на самом деле достаточно экологична. Гипс - природный антисептик, один из самых экологичных материалов. К тому же мы сохраняем природу, ни одно дерево не пострадало.

Если финишная отделка стен — обои, то возникает некий конфликт, потому что эко-обои должны быть непременно бумажными, тканевыми или флизелиновыми, без добавок. Но они, при этом не являются износостойкими, поэтому неэффективны в контексте эксплуатации отеля. Коммерческие серии обоев, стойкие и к стиранию, и к мытью, содержат винил, тефлон или другие полимеры, а это уже не “эко”.

Экологичным материалом можно назвать простую краску, если она акриловая без каких-то добавок, тем не менее, есть вопросы с ее эксплуатацией.

С энергоэффективными технологиями тоже могут возникнуть вопросы. Конечно, мы можем поставить геотермальный (подземный, — прим. автора) тепловой насос, закопать трубы и теплообменники и экономить 60% на тепле. Но эти деньги, как показывают расчёты, не «вернуться» практически никогда, с учетом сроков амортизации оборудования. Поэтому в своей работе мы применяем наиболее простые и эффективные решения – делаем максимально теплые стены, ставим энергоэффективные стеклопакеты.

Отмечу, что мы несколько раз просчитывали для отелей различные “солнечные системы”. В первом варианте речь шла о солнечных коллекторах, которые подогревают воду, во втором — о солнечных панелях, вырабатывающих электроэнергию.

Солнечные панели на сегодняшний день не являются, как показывают расчёты, панацей, потому что они могут “работать” (то есть быть экономически выгодными – прим. автора) только в реалиях “зеленого тарифа” при непосредственном сбросе вырабатываемой электроэнергии в сеть. То есть, нет смысла использовать драгоценные квадратные метры, пусть даже крыши отеля, на установку солнечных панелей. С таким же успехом можно разместить солнечную электростанцию в поле или в пустыне, где земля не стоит ничего. Если же мы хотим накапливать и затем использовать электроэнергию непосредственно для нужд отеля, то возникает необходимость в аккумуляторном поле. Аккумуляторы сами по себе не экологичны. К тому же, они не вечны, и довольно быстро теряют ёмкость, требуя много дополнительных затрат. В сегодняшних реалиях, если сделать независимый прагматичный расчет, учесть все факторы и альтернативные варианты, то мы увидим, что такая технология нерациональна.

А вот солнечные коллектора, которые догревают воду, действительно, экологичная технология. Если у нас есть солнышко, почему бы его не использовать. Но и тут есть свои сложности. Когда нет отбора тепла, у солнечных коллекторов возникают его излишки, и систему нужно защищать от перегрева и других нежелательных процессов. Например, сбрасывать тепло в бассейн.

Довольно хорошо зарекомендовали себя воздушные тепловые насосы (то есть наружный теплообменник находится на воздухе, снаружи, — прим. автора). Их внешний блок по своей сути мало чем отличается от обычного кондиционера. Вместо, привычного нам, внутреннего блока могут быть теплообменники других типов, с помощью которых можно нагревать воду в бассейне, системе горячего водоснабжения, или подогревать отопительную систему, приточную вентиляцию. Смысл теплового насоса в следующем: в отличие от обыкновенного электрического радиатора или котла, в котором из 1 кВт электроэнергии получаем примерно 1 кВт тепла, мы “переносим” тепло из одной среды в другую. Электричество мы используем не нагрев (или охлаждение) непосредственно, а на выполнение работы по “транспортировке”. Соответственно, из 1 кВт электричества мы получаем от 2.7 до 3 кВт тепла, а иногда больше. Если исходить из соотношения 1кВт к 3 кВт, то экономия составляет около 60%. Это действительно круто.

Такие системы окупаются лет через пять-семь, это немалый срок. Они также выходят из строя, есть и амортизационные, и эксплуатационные затраты, но порой являются единственным правильным решением. Ведь достаточно часто у гостиницы есть ограничение вводной мощности по электроэнергии.

Например, на отель у нас лимит по электроэнергии который невозможно (или крайне нерационально) увеличить, и он составляет 200 кВт. Это не так много на самом деле - кухня “съест” 70-80 кВт, номерной фонд с кондиционерами в номерах и вентиляцией ресторана “потянет” до 80 кВт. На нагрев среднего бассейна, для отеля на 150 кубометров воды, нужно где-то 80-100 кВт в демисезонный период. И вот эти 100 кВт мы можем получать из электричества либо один к одному, или с помощью теплового насоса получать из 35 кВт электричества - 100 кВт тепла. Это существенная разница, и единственный разумный выход из ситуации нехватки электричества.

Не нужно путать “экологичный” внешний вид, или эко-дизайн, с реальными экологичными технологиями. А вот энергоэффективность, это то, о чем действительно нужно задуматься.



Какие современные технологии позволяют ускорить строительство объектов недвижимости без потери качества?

Если смотреть глобально, то такие технологии находятся в стадии поиска и разработки. Многие западные компании добиваются успеха. Как правило, это так называемое модульное строительство — например, в сетевых отелях используют готовые модули санузла. Грубо говоря, в заводских условиях изготавливается готовый модуль (даже с уже сформированной душевой кабиной), который затем вставляется в “коробочку”.

Пример готового модуля санузла

В исторических реалиях, к примеру, в Советском Союзе — мы помним наши “любимые” чешки. Это по сути модульное строительство, то есть готовые панели изготавливались на заводе, а собирались на месте.

Достоинство этой технологии — быстрота. Недостаток состоит в том, что мы получаем далеко не всегда “интересный” результат. Современный отель должен удовлетворить запросы разной целевой аудитории, то есть у нас не должно быть одинаковых номеров, если это не хостел и не бюджетная двойка.

В хороших отелях должен быть и стандарт, и люкс, и полулюкс, а может и президентский номер. При модульном строительстве такого результата добиться непросто. Не всегда получается сделать хороший люкс или семейный номер, к примеру, просто объединив два-три таких квадратика. Использовать же только модульные санузлы в наших сегодняшних реалиях, стоимости часа труда строителей выгодно разве что при строительстве с нуля действительно больших отелей, в которых много одинаковых номеров и в приоритете скорость.

К современным технологиям можно отнести все сухие строительные технологии, в том числе и гипсокартонные. Сейчас мы не воспринимаем их, как современные, но 30 лет назад, это была фантастика. Это существенно ускоряет строительство. Но как бы там не было, больше всего времени уходит на инженерные сети: вентиляцию, кондиционирование, электросеть, системы диспетчеризации, контроля доступа, видеонаблюдение, противопожарные сети и системы и так далее.

Если отель сам по себе простенький, летний, например, то там можно просто отказаться от многих сложных систем. То есть “примитив” можно стандартизировать, и добиться ускорения темпов строительства. В премиальном отеле, с разными категориями номеров, это сделать сложнее.

Павел, расскажите, как в современных реалиях можно создать хороший отель с минимальными вложениями? На чем можно сэкономить, а на чем – категорически нельзя?

Вначале следует определиться, что такое хороший отель. В первую очередь — это успешный бизнес, то есть достижение максимального финансового результата с минимальными вложениями и эксплуатационными затратами в течении всего периода эксплуатации. Вот тут самое интересное. Часто бывает, что сэкономил 1 миллион вначале, потерял 10 миллионов за 10 лет. У нас есть целая статья по этому поводу. Понятно, не всегда у инвестора есть лишний миллион. Но я считаю, что надо “выжимать” из хорошего участка застройки максимум. Заручитесь поддержкой управляющей компании, просчитайте бизнес-план, создайте хорошую, интересную концепцию и проект, сделайте качественные красивые визуализации интерьеров и экстерьеров. Располагая таким пакетом документов, нетрудно будет найти соинвесторов. Это уже девелопмент.

На чем можно сэкономить? Важна простота проектных решений. Простые геометричные формы, стандартные проработанные технические решения, современный стиль или стиль лофт. Однако это не должно привести к потери конкурентоспособности отеля. Он не должен быть “серой мышью”.

Например, у нас есть удалённая местность, где конкуренции нет. В этом случае будет достаточно стандартных решений. Но при этом мы должны дать гостю все, чтобы ему было комфортно. Номер может быть максимально простым. Отделка — самая простая, с использованием каких-то даже грубых материалов, либо ее может вообще не быть. Имеется в виду голый бетон, голый кирпич или просто окрашенный кирпич. При этом мы должны дать гостю классный матрас, белье — все чего он касается должно быть на высшем уровне.

Дизайн интерьера разработанный специалистами компании Civilly

Отмечу, что это годиться только для определенной целевой аудитории.

В Европе вообще не слишком заморачиваются над качеством отделочных работ в плане там углов, примыкания и так далее. Можно выбрать заведомо такой стиль, который не подразумевает какой-то идеальной геометрии стен и так далее. Сделать это фишкой отеля, и в принципе это, наверное, хороший путь. Но при этом, еще раз говорю, что базовые вещи: горячая вода одинаковой температуры, душевая кабина без плесени, которая еще и не течет, где предусмотрено место, куда можно поставить принадлежности, зеркала с подсветкой, фен в номере, хорошее белье и матрас.

Знаете, какой самый распространенный негативный отзыв об отелях? Плохая звукоизоляция! То есть все, что касается функционала, должно быть на высоте, как и сервис, разумеется.



Сейчас при проектировании отелей специалисты всё чаще закладывают эмоциональную составляющую в их концепцию, планировку, дизайн. Насколько, по Вашему мнению, это важно? Внедряете ли Вы такой подход в своих проектах?

Дизайн отеля зависит от самой локации и личного опыта заказчика. У всех отелей, над которыми мы работали, есть одна общая черта – в них гостям комфортно. При этом все они уникальны, так как мы стараемся зацепиться за какую-то общую идею, концепцию, философию, которую мы будем транслировать во всем. По сути создание бренда. Я люблю этот процесс проектирования, это как будто растишь ребенка, наполняешь душой.

Например, возьмем отель “Queen Bee”. Мы покопались в архивах и зацепились за историю старинного здания в Киеве. Этот дом был построен украинским пчеловодом, который в 12 лет остался сиротой с кучей младших братьев и сестёр. Родители оставили пасеку, и он вместе с братьями продавал мед. На заработанные деньги он построил доходный дом. Мы решили транслировать эту идею в концепции отеля — в цветовой гамме, элементах интерьера.

Дизайн интерьера в номере отеля “Queen Bee”разработанный специалистами компании Civilly

Взять другой отель, над которым мы сейчас работаем. Он находиться на главной аллее в Затоке. Проведя анализ вместе с управляющей компанией, мы увидели, что там достаточно небольшая пляжная полоса. Было принято решение сделать хороший большой бассейн, который “заберет” часть клиентов, которым нужен комфорт.

Чтобы привлечь больше гостей, бассейн придумали в форме яхты. Это и стало главной идеей, которую мы транслировали в интерьеры номеров и входной зоны. Часть номеров создали похожими на каюту современной яхты, выбрали подходящую цветовую гамму.

Дизайн интерьера в номере отеля разработанный специалистами компании Civilly

Еще один отель, созданный нами, расположен в Каролино-Бугазе. При проектировании у нас родилось два рабочих названия – Carol Inn и Coral INN. Собственники выбрали Coral INN, и соответственно мы этот “коралл” различными элементами “подмешивали” в наши интерьеры.

В дизайне номера и холла у нас был принт этого коралла на стене. Несущие столбы, которые были расположены в ресторане, на крыше, мы сделали «похожими» на кораллы. То есть была идея, за какую мы зацепились и транслировали.

Сейчас у нас в работе есть еще один отель. Заказчик придумал рабочее название – Family INN. Для него очень важны семейные ценности. Мы стремимся, чтобы отель получил четыре или пять звезд. Соответственно это всё накладывает отпечаток на декор. Через интерьер мы должны продемонстрировать обстоятельность, респектабельность, уважение традиций, принадлежность будущих гостей отеля к высшему обществу. При этом не отпугнуть более молодую аудиторию, показать стремление вперед. Так родился своеобразный микс неоклассики с современным стилем.

Визуализация дизайна номера в отеле Family INN разработанный специалистами компании Civilly

Олег, по Вашему мнению, как будут меняться отели в ближайшем будущем?

Мне кажется, что отели “будущего” будут реагировать на изменения рынка. Мы уже видим, что новый и необычный формат вызывает волну успеха. Вопрос в том, насколько это волна будет длительной.

К примеру, относительно недавно появился капсульный отель. Это вызвало ажиотаж и волну обсуждений по миру. Но большинство гостей, которые один раз воспользовались таким отелем, не проявляют желания снова поселиться в нем. Да и стоимость номера в капсульном отеле не сильно отличается от “обычного”.

То есть после того, как прошла волна популярности, стал вопрос удобства.

Или другой пример, относительно недавно появились хостелы. Мы прошлись по одесским хостелам. Их вроде бы много и становиться все больше, и цены в них начинают быть просто смешными.

Все это обусловлено тем, что в номерах не продуманы базовые вещи. В комнатах находится 6-8 кроватей, которые не оборудованы шторками, полочками с розетками, где можно зарядить телефон.Именно поэтому гости не возвращаются.

Я веду к тому, что рынок постоянно диктует появление новых форматов и совершенствование имеющихся. То есть, тот, кто сделает более удобный хостел, с меньшим количеством людей в комнате, продумает планировки в отелях или дополнительные услуги, тот и будет выигрывать.

Олег, что бы вы хотели посоветовать инвесторам, которые собираются заняться отельным бизнесом?

  1. 1. Отель – это прежде всего бизнес, рациональная составляющая должна быть в приоритете над “хотелками”.
  2. 2. Проектировщики должны работать в одной команде с управляющей компанией.
  3. 3. Работайте только с профессионалами, благодаря грамотными проектными решениями они сэкономят вам суммы в разы большие их гонораров. Успешный отель затем окупит эти расходы в десятикратном размере.
  4. 4. Думайте о перспективах развития отеля и комплекса, закладывайте в проектные решения возможность развития без радикальной реконструкции.
  5. 5. Помните, что всего один день простоя отеля на 50 номеров – это несколько тысяч долларов упущенной выгоды, за год – от полумиллиона до миллиона. О цифре можно спорить, но ее порядок такой.
  6. 6. Сроки важнее цены. Не увлекайтесь излишне тендерами. Например, выбирая подрядчика, по сантехнике в течении двух недель, вы сэкономите, 5 000$, а упустите за 14 дней * 2 000 $/день = 28 000$.
  7. 7. Множество подрядчиков – это проблемы с их коммуникацией и планированием работ. Срок строительства в этом случае увеличится на год или на 2 (вспоминаем, сколько денег мы упустим). Да и потом будете искать, “кто же шил костюм”. Лучше, когда проектирует и строит одна команда или компания, тогда вы получите сроки, качество, гарантии.
  8. 8. Выжимайте из хорошего участка максимум: потратив на хороший отель при его создании в 1,5 раза больше денег, чем на посредственный, можно заработать в 10 раз больше денег за 10 лет. Сумма составит от 5 до 10 миллионов долларов, если говорить об отеле на 50 номеров.
  9. 10. Живите, дышите, вдохновляйтесь своим делом, наполните его душой и любовью – мы уверены, ваши начинания будут успешны!

Понравилась наш проект?
Нажми на иконку и поделись этой страницей в социальных сетях: