Проектировочные решения и прибыльность отеля: какая взаимосвязь.

  • Дата публикации: 2021-11-22

При проектировании отелей инвесторы нередко обращаются к исполнителям без должного опыта. Олег Челпан, соучредитель проектно-строительной компании Civilly), такое желание сэкономить называет одной из ключевых ошибок. На примере двух кейсов разбираем проблемы неграмотных проектов, которые могли привести к существенным финансовым потерям.

Учредитель компании Civilly Олег Челпан

Учредитель компании Civilly Олег Челпан




КЕЙС 1: цена ошибок в проекте — $514 тыс. в год

Когда собственник этого отеля обратился в Civilly, проект здания уже был полностью готов. Однако его разрабатывали исполнители без опыта проектировании отелей и допустили ряд критических ошибок.

Компания Civilly полностью переделала рабочий проект. Это обошлось заказчику в $15 тыс., но без таких изменений на этапе строительства он потерял бы как минимум $17 тыс. только на обустройстве пятого этажа.

Новое проектное решение позволяет отелю поднять стоимость сдачи номеров на $50 в сутки. Кроме того, номерной фонд увеличился на 3 номера. Среднегодовая загрузка отелей в Одессе составляет 65%, соответственно без корректировки проекта в год заказчик мог потерять $514 тыс., а за 10 лет — $5,14 млн.

БЫЛО

Пятизвездочный отель в Одессе, о проекте которого идет речь в кейсе 1, расположен в красивом месте с видом на море. Однако в изначальном варианте вид из окон выходил на забор или проезжую часть.

При входе в этот отель гости сразу попадали на туалетную комнату и, только пройдя через ресторан, могли увидеть ресепшен.

Также по изначальному проекту на первом этаже располагался большой пищеблок, и он в том числе должен был обслуживать ресторан на пятом этаже. Холл занимал всего 86 кв. м, а значит в нем не помещался лобби-бар и большое количество людей, что для отеля подобного уровня — не лучший вариант.

Следующее неудачное решение: в отеле всего два лифта, при этом один хотели использовать только для персонала, чтобы доставлять еду с первого этажа в банкетный зал на пятом.

Кстати, проектанты не продумали парковку и гардеробную, потому ресторан предназначался только для постояльцев отеля. И снова потеря потенциальных клиентов, а значит — прибыли.v

Отдельно остановимся на планировке пятого этажа. Тут предлагали разместить конференц-зал 307 кв. м и ресторан 120 кв. м, четыре санузла, вентканалы (35 кв. м) и техническое помещение (30 кв. м). На плане видно, что рядом с лифтом нет «доготовочной» и путь к ней у официантов — через весь зал.

Теперь посмотрим на номера: большие и с достаточно странными планировками.

К примеру, в люксах нерациональными выглядят коридоры и формы помещений. Однозначно, в таких планировках сделать хороший дизайн невозможно.

Еще обратите внимание, на комнату для горничной — площадью 21 кв. м и с окном. Если внести даже небольшие изменения, ее можно использовать как полноценный номер и, соответственно, получать прибыль.

СТАЛО

В новом проекте специалисты компании Civilly при участии компании ZN Hotel Consulting полностью изменили планировку первого и пятого этажей.

Первый этаж теперь представлен большим красивым лобби-баром и холлом, куда гости попадают через дверь револьверного типа. Зона возле ресепшена оборудована переговорной комнатой, где можно провести рабочую встречу в онлайн или офлайн форматах. Также на первом этаже предусмотрены бэк-офис, прачечная с возможностью загрузки и разгрузки белья снаружи. Весь верхний блок по центру и слева — зона персонала.

Для удобства гостей и персонала пищеблок перенесен на пятый этаж, при этом площадь самих ресторанов не изменилась. Под пищеблок «забрали» техпомещение и вентканалы, а также в полтора раза увеличили количество уборных.

Дополнительно продумано размещение в отеле бассейна, СПА и фитнес-зоны.

Существенные изменение произошли и в номерном фонде. Количество номеров увеличилось до 43 разных категорий (вместо 41 комнаты). Благодаря полной перепланировке появились однокомнатный стандарт и полулюкс, двухкомнатный делюкс и президентский.




КЕЙС 2: оптимизация проекта принесет более $6 млн за 10 лет

У заказчика не было большой суммы для инвестиций, и специалисты компании Civilly придумали интересную концепцию: построить трехэтажный отель, а за счет несущих конструкций колонны и фундамента сделать еще один этаж.

Изначальный проект предполагал 41 номер (82 места), средняя стоимость в сутки составила бы $40. После изменений количество номеров возросло до 52 и еще 24 дополнительных (всего 128 мест). Стоимость номера в результате перепланировки составляет в низкий сезон $70 долларов, в средний — $100 и в высокий сезон $200.

И самое главное: при столь значительных корректировках количество персонала существенно не изменится, а вот прибыль будет значительно выше.

После двух сезонов эксплуатации, за зиму, можно достроить четвертый этаж. Вместимость отеля тогда возрастет на 21 номер — их станет 73, что соответствует 146 местам при двухместном размещении и еще есть 36 дополнительных мест.

БЫЛО

На первый взгляд красивый видовой отель, сумма строительства которого составляла более $600 тыс., оказался совсем неудобным.

Так, по изначальной задумке попасть в номер постояльцы могли по уличной лестнице, поднявшись на галерею, которая проходит перед окнами. Решение странное, поскольку это сразу исключало возможность просыпаться с открытыми шторами и видом на море.

Следующая особенность данного проекта — «посадка здания». Проектанты решили разместить бассейн перед морем, а не с другой стороны, соответственно, часть окон выходила бы на детскую площадку и пустырь.

Исходя из планировки номеров, в них не хватало мебели, которая понадобится гостям для комфортного проживания.

СТАЛО

Специалисты компании Civilly изменили расположение здания отеля, с тыльной стороны разместив бассейн и создав необходимую инфраструктуру.

Проходная галерея переделана в отдельные балконы в номерах. Сами комнаты доукомплектованы и продуманы так, чтобы в некоторых из них можно было установить дополнительные кровати. Также появились номера разных категорий.

На крыше отеля расположили летнюю террасу. Кроме того, в проект добавили парковку и детскую площадку, очистные сооружения и дренажные поля.

Грамотное проектирование позволило применить много решений, которые помогли сэкономить. К примеру, по первоначальному проекту предполагалось техподполье из-за того, что в данном регионе высокий уровень подпольных вод. Специалисты Civilly внесли ряд конструктивных правок, что уменьшило стоимость строительства на $40 тыс.

Также чтобы минимизировать вложения в ремонт, но не потерять в качестве, в Civilly заказчику предложили нестандартный дизайн: с одной стороны крашеный кирпич, с другой — доски. Это выглядит стильно и не требует больших инвестиций.

Итак, на примере двух отелей видно, как желание сэкономить может привести к потере $500 тыс., а то и почти $1 млн в год. Довольно часто, сотрудничая с исполнителями без опыта, в результате заказчик получает нежизнеспособный проект, который будет требовать постоянной модернизации.

Чтобы не терять прибыль, советуем работать с профессионалами. И помните, экономия на этапе строительства зачастую в дальнейшем приводит к дополнительным финансовым затратам и негативно сказывается на эксплуатации отеля.

Проектировочные решения и прибыльность отеля: какая взаимосвязь

Понравилась наш проект?
Нажми на иконку и поделись этой страницей в социальных сетях: