Инвестиции в недвижимость: сдавай дороже с помощью ремонта.

  • Дата публикации: 2021-12-28

Арендный бизнес на сегодняшний день - одна из самых надежный и безопасных инвестиций. Но как быть успешным в условиях высокой конкуренции? Ответ очевиден - окупаемость и доход такого бизнеса напрямую будут зависеть от качественного ремонта и продуманного дизайна. Уникальность интерьера, правильно выбранная стратегия и понимание запросов потенциального съемщика заставят работать ваши инвестиции в недвижимость в полную силу.

“Куда вложить деньги?”, — задумывается начинающий инвестор и принимает решение которое лежит на поверхности: купить квартиру, сделать в ней ремонт и сдавать в аренду. Инвестиции в недвижимость — это готовый бизнес, который приносит стабильный доход и является подушкой безопасности на все случаи жизни. Доходность такого бизнеса зависит от нескольких факторов: от района города до грамотного анализа рынка, проведенного инвестором. Но один из самых важных моментов — качество ремонта и продуманный дизайн. Как сдать квартиру на следующий день после окончания ремонта и по той цене, на которую вы рассчитываете, рассказываем в этой статье.



Управление недвижимостью: длительная или краткосрочная аренда. Особенности ремонта и дизайна.

Практика показывает, что сдавать квартиру или апартаменты посуточно через, скажем, Airbnb выгоднее, чем помесячно. Правда, управление такой недвижимостью, то есть поддержание чистоты и порядка в квартире, взимание арендной платы и пр. требует бОльшего ресурса. Очевидно, что ремонт в такой квартире будет отличаться от ремонта в квартире, которая сдается на длительный срок.

Главное отличие — ярко выраженный характер апартаментов, в идеале уникальная концепция, которая позволит выделить фото из списка одинаковых предложений на интернет-сервисе и даже подсказать потенциальному клиенту, как провести те несколько дней, которые он проведет на съемном жилье. Наряду с броским дизайном нужно учесть и функциональные особенности такой квартиры.

Максимальное количество спальных мест. В целом правило работает и для долгосрочной аренды, но для посуточной — это, наверное, самый важный момент. Раскладные кресла и диваны выручат большую компанию, а если в такой квартире будет несколько раскладушек в кладовой — это однозначный плюс, в том числе и к цене.

Кухня. Скорее всего, человек, который приехал в город на несколько дней, вряд ли захочет провести их у плиты. Поэтому на кухне — только самое необходимое. Самой кухне можно отвести минимум места. Куда пристроить освободившееся пространство см. в пункте 1.

Мебель. Самый важный момент — вандалостойкость. Не за все деньги мира, но прочная, практичная, хорошего качества, с модулями стандартного размера, чтобы можно было заменить фасады. Шкафы. Можно не морочиться и поставить всего один. Хорошо, если в такой квартире будет подставка под чемодан. Для мягкой мебели правильным решением будут съемные чехлы. В санузле с одной стороны достаточно душевой, без ванны. Но с другой стороны следует понимать, что ванна с аэромассажем (только не с гидромассажем!!!) для двух человек или мини-сауна может увеличить привлекательность апартаментов для определенной категории клиентов, если вы готовы работать с этой аудиторией и возможными последствиями.

Декор. Чем меньше, тем лучше. Как и текстиля. Посуточная аренда предполагает частую уборку: обстановка должна быть максимально удобной для ухода. Шторы-блэкаут, чтобы гости могли отоспаться днем.

Несколько важных моментов в ремонте квартиры для долгосрочной аренды:

  • Интерьер скорее нейтральный. Жильцы сами “вдохнут” в нее характер. Но совсем просто и базово — это верный шанс потеряться среди конкурентов. Поэтому ненавязчивый, но “wow-эффект” — это must. Человек приходит посмотреть, видит необычный акцент, какой-то интересный дизайнерский прием и ему сразу хочется заехать в квартиру.
  • Базовые цвета интерьера подбираются так, чтобы понравиться как можно бОльшему количеству людей. Обычно это белый и отличная ему альтернатива — светло-серый, возможна песочная гамма.
  • Люди будут жить в квартире со всем своим скарбом, поэтому нужно позаботиться о достаточном (а лучше максимальном) количестве шкафов, полок, мест для хранения.
  • Актуальным остается требование “вандалостойкости” к материалам отделки и мебели. К примеру, ПВХ-плитка для пола (хотя мы, как дизайнеры, ее не очень любим из-за родства с линолеумом) может быть дороже ламината, но хорошо справляется с нагрузкой и, при необходимости, можно заменить отдельную плашку. Керамогранит тоже может стать отличным решением, благодаря своей феноменальной прочности. Обивка мебели должна быть износостойкой, с высоким числом Мартиндейла (который определяет способность ткани противостоять истиранию - количество циклов посадки)и, желательно, с влагостойкой пропиткой.

На чем не стоит экономить, чтобы ваши инвестиции в недвижимость окупились.

Очевидно, что на ремонт в квартире под сдачу выделяют бюджет поскромнее, чем для себя. Опытный дизайнер знает тысячу и один способ грамотной экономии, начиная выбором стилистики (лофт в ремонте дешевле, чем классика) и заканчивая доступными по цене материалами.

Важный момент: недорогие материалы “хорошо себя ведут” только в руках хорошего мастера. Если квалификация и профессионализм мастеров недостаточны, ждите провала.

Но есть вещи, на которых лучше не экономить: инженерные решения (электричество, вода) и сантехника.

Вода. На съемных квартирах протечки случаются достаточно часто, а устранение их последствий может “влететь в копейку”. А это дополнительные расходы. Правильные решения на этапе разработки дизайн-проекта и качественная работа специалистов избавят от них. Поэтому гидроизоляция и датчики протечек — это оправданные инвестиции.

Электричество. Выход из строя проводки — это история о еще одном ремонте. Скорее всего придется штробить стену, искать “аварию”, устранять ее, а затем штукатурить, красить или клеить обои. К тому же, некачественная проводка — это вопрос безопасности.

Сантехника. Опытные рантье знают, что санузел — первое на что обращают внимание потенциальные жильцы на просмотре квартиры. Поэтому качественная, эстетически привлекательная сантехника важна, если вы планируете сдать по хорошей цене и как можно быстрее окупить свои инвестиции в недвижимость.

Метраж, планировка и количество комнат.

В целом, игра с пространством в квартире для аренды подчиняется уже упомянутому выше правилу “побольше спальных мест” (а значит и прибыли). Именно поэтому, к примеру, кухня урезается по максимуму благодаря использованию компактной, с минимальной шириной бытовой техники, и небольшому количеству ящиков и шкафов.

Популярная для маленьких квартир студийная планировка добавляет света, воздуха и выглядит стильно. Хорошо смотрится, но спальные места, расположенные в студии вряд ли обеспечат приватность. Обычная перегородка утяжеляет пространство, делает его тесным. А вот ее “имитация” — раздвижная перегородка-купе, ширма или плотная занавеска решит вопрос с приватностью и “не откусит” от визуальных квадратных метров.

Метраж важен, но, как показывает простой анализ цен на рынке, квартира с двумя отдельными комнатами при примерно одинаковом метраже будет сдаваться дороже, чем однокомнатная. Особенно этот момент важен для семей с ребенком. Среди тех, кто ищет квартиру для аренды, запрос на двухкомнатные — 35%, а на однокомнатные — 29%. Поэтому, если площадь квартиры позволяет, лучше перепланировать однокомнатную в двухкомнатную. Такая инвестиция “отобьется” быстрее, чем вам кажется.

Кто ваш клиент?

Купить готовый бизнес в виде квартиры под сдачу не означает автоматически заставить его работать. Чтобы получать стабильный и высокий доход от аренды, нужно понимать как сдавать (посуточно или долгосрочно), в какие сроки планируете “отбить инвестиции” и кто ваш потенциальный квартиросъемщик. Все это составляет вашу бизнес-стратегию, которая должна быть разработана еще до того, как будут реализованы инвестиции в недвижимость. На наш взгляд, самый творческий момент стратегии — это портрет потенциального клиента. Обычно это либо молодые люди, только оторвавшиеся от родителей, ведущие активный образ жизни, либо семьи с маленькими детьми.

Первые становятся вашими съемщиками, если квартира находится рядом с ВУЗами или в районах с развитой развлекательной инфраструктурой. В Одессе это Аркадия, район проспекта Шевченко, Французского бульвара и др. Молодые обожают яркие цвета, эффектные дизайнерские фишечки, нестандартные концепции. Они ищут место, которое может стать звездой инстаграма и, найдя, снимают не раздумывая.

Семья с детьми отдаст предпочтение комфорту, безопасным решениям, спокойному, и уютному интерьеру. Для них важно количество комнат, обустроенная кухня, возможно, шумоизоляция и утепление. Они ищут квартиру в экологически-чистом районе, с парком, детсадом, школой поблизости.

Чем богаче (а значит и платежеспособнее) ваш клиент, тем больше требований он будет предъявлять к дизайну и ремонту. А значит ремонт потребует бОльшего ресурса.

Уникальная концепция как способ увеличить доходность и предохранитель от простоя.

Специалисты в области недвижимости говорят, что доход от посуточной аренды возрастает в разы по сравнению с долгосрочной, и советуют закладывать в бизнес-план цифру в 2, а то и 4 раза больше. Одно “но”: такая квартира должна сдаваться без простоя. Перед инвестором встает едва ли не самый важный вопрос: как обеспечить непрерывную сдачу? Ответ очевиден: сделайте ваше предложение на рынке уникальным. Как? С помощью дизайна интерьера. “Потенциальный клиент, выбирая квартиру в чужом городе, имеет дело с тысячами плюс-минус одинаковых предложений с “аккуратным”, но шаблонным ремонтом. — рассказывает архитектор Civilly Андрей Трутнев, — Ваша квартира должна выделяться из общего потока, так чтобы человеку сразу захотелось кликнуть на предложение, рассмотреть интерьер, а после непременно оказаться именно в этой квартире, пусть даже она стоит дороже.

Путешествия — это всегда новый опыт и яркие впечатления и квартира должна стать частью этих впечатлений. Задача решается с помощью уникальной концепции, которая “подчинит” себе дизайн. Согласитесь, жить среди стандартной мебели и ремонта не так прикольно, как, скажем, в интерьере, стилизованном под квартиру богатого одессита начала прошлого века. Вдохновить на концепцию может что-угодно: от близкого моря до этнических мотивов, главное — побольше ярких, манящих дизайнерских “фишек”. В конце концов, квартира-то под аренду, можно и поэкспериментировать. Только не переборщите с декором и “взрывными” идеями, интерьер должен оставаться функциональным и подготовленным к “вандальному” использованию”.

Уникальная концепция поможет сдать квартиру и на длительный срок. Здесь нужно учесть портрет будущего клиента (о нем писали выше). Интерьер “молодежной” квартиры — чем смелее, тем лучше. Для семей с детьми можно сделать поспокойнее, но с оглядкой на то, что квартира должна выделяться. Одной-двух интересных акцентных деталей достаточно, чтобы сделать интерьер, “в который влюбляются с первого взгляда”

Инвестировать деньги и не просчитаться.

Среди почти полутысячи проектов, реализованных Civilly, было немало тех, которые предназначались для сдачи в аренду. За 18 лет мы изучили специфику такого ремонта до мелочей и, начиная с разработки дизайн-проекта, следим, чтобы не выходить за рамки бюджета заказчика. Разрабатываем уникальный дизайн, делаем качественный ремонт, обставляем мебелью собственного производства, которая проектируется и производится с учетом запроса на “вандалоустойчивость”. Доверьте ваши инвестиции в надежные руки и получайте стабильный, высокий доход уже на следующий день после того, как ремонт будет готов.

Понравилась наш проект?
Нажми на иконку и поделись этой страницей в социальных сетях: