Инвестиции в недвижимость: сдавай дороже с помощью ремонта [translations pending].

Орендний бізнес на сьогодні — одна з найнадійніших та найбезпечніших інвестицій. Але як бути успішним в умовах високої конкуренції? Відповідь очевидна — окупність та дохід такого бізнесу безпосередньо залежатимуть від якісного ремонту та продуманого дизайну. Унікальність інтер'єру, правильно обрана стратегія та розуміння запитів потенційного орендаря змусять ваші інвестиції в нерухомість працювати на повну силу.

“Куди вкласти гроші?”, — замислюється інвестор-початківець і приймає рішення, яке лежить на поверхні: купити квартиру, зробити в ній ремонт і здавати в оренду. Інвестиції в нерухомість — це готовий бізнес, який приносить стабільний дохід і є подушкою безпеки на всі випадки життя. Прибутковість такого бізнесу залежить від кількох факторів: від району міста до грамотного аналізу ринку, проведеного інвестором. Але один із найважливіших моментів — якість ремонту та продуманий дизайн. Як здати квартиру наступного дня після закінчення ремонту і за тією ціною, на яку ви розраховуєте, розповідаємо в цій статті.

Управління нерухомістю: тривала чи короткострокова оренда. Особливості ремонту та дизайну.

Практика показує, що здавати квартиру чи апартаменти подобово через, скажімо, Airbnb вигідніше, ніж помісячно. Щоправда, управління такою нерухомістю, тобто підтримка чистоти та порядку у квартирі, стягнення орендної плати тощо вимагає більшого ресурсу. Очевидно, що ремонт у такій квартирі відрізнятиметься від ремонту у помешканні, яке здається на тривалий термін.

Головна відмінність — яскраво виражений характер апартаментів, в ідеалі унікальна концепція, яка дозволить виділити фото зі списку однакових пропозицій на інтернет-сервісі та навіть підказати потенційному клієнту, як провести ті кілька днів, які він перебуватиме в орендованому житлі. Поряд із помітним дизайном потрібно врахувати і функціональні особливості такої квартири.

Максимальна кількість спальних місць. Загалом правило працює і для довгострокової оренди, але для подобової — це, напевно, найважливіший момент. Розкладні крісла та дивани виручать велику компанію, а якщо в такій квартирі буде кілька розкладачок у коморі — це однозначний плюс, у тому числі й до ціни.

Кухня. Швидше за все, людина, яка приїхала до міста на кілька днів, навряд чи захоче провести їх біля плити. Тому на кухні — лише найнеобхідніше. Самій кухні можна відвести мінімум місця. Куди прилаштувати простір, що звільнився, див. у пункті 1.

Меблі. Найважливіший момент — вандалостійкість. Не за всі гроші світу, але міцні, практичні, доброї якості, з модулями стандартного розміру, щоб можна було замінити фасади. Шафи. Можна не турбуватися і поставити лише одну. Добре, якщо в такій квартирі буде підставка під валізу. Для м'яких меблів правильним рішенням будуть знімні чохли. У санвузлі з одного боку достатньо душової, без ванни. Але з іншого боку слід розуміти, що ванна з аеромасажем (тільки не з гідромасажем!!!) для двох осіб або мінісауна може збільшити привабливість апартаментів для певної категорії клієнтів, якщо ви готові працювати з цією аудиторією та можливими наслідками.

Декор. Чим менше, тим краще. Як і текстилю. Подобова оренда передбачає часте прибирання: обстановка має бути максимально зручною для догляду. Штори-блекаут, щоб гості могли відіспатися вдень.

Кілька важливих моментів у ремонті квартири для довгострокової оренди:

• Інтер'єр скоріше нейтральний. Мешканці самі “вдихнуть” у неї характер. Але зовсім просто та базово — це вірний шанс загубитися серед конкурентів. Тому ненав'язливий, але “wow-ефект” — це must. Людина приходить подивитися, бачить незвичайний акцент, якийсь цікавий дизайнерський прийом і їй одразу хочеться заїхати у квартиру.
• Базові кольори інтер'єру підбираються так, щоб сподобатися якнайбільшій кількості людей. Зазвичай це білий та відмінна йому альтернатива — світло-сірий, можлива пісочна гама.
• Люди житимуть у квартирі з усіма своїми речами, тому потрібно подбати про достатню (а краще максимальну) кількість шаф, полиць, місць для зберігання.
• Актуальною залишається вимога “вандалостійкості” до матеріалів оздоблення та меблів. Наприклад, ПВХ-плитка для підлоги може бути дорожчою за ламінат, але добре справляється з навантаженням і, за потреби, можна замінити окрему плашку. Керамограніт також може стати чудовим рішенням завдяки своїй феноменальній міцності. Оббивка меблів має бути зносостійкою, з високим числом Мартіндейла (який визначає здатність тканини протистояти стиранню - кількість циклів посадки) і, бажано, з вологостійким просоченням.

На чому не варто економити, щоб ваші інвестиції в нерухомість окупилися.

Очевидно, що на ремонт у квартирі під здачу виділяють скромніший бюджет, ніж для себе. Досвідчений дизайнер знає тисячу й один спосіб грамотної економії, починаючи з вибору стилістики (лофт у ремонті дешевший за класику) і закінчуючи доступними за ціною матеріалами.

Важливий момент: недорогі матеріали “добре поводяться” тільки в руках хорошого майстра. Якщо кваліфікація та професіоналізм майстрів недостатні, чекайте на провал.

Але є речі, на яких краще не економити: інженерні рішення (електрика, вода) та сантехніка.

Вода. На орендованих квартирах протікання трапляються досить часто, а усунення їхніх наслідків може “влетіти в копієчку”. А це додаткові витрати. Правильні рішення на етапі розробки дизайн-проєкту та якісна робота фахівців позбавлять від них. Тому гідроізоляція та датчики протікання — це виправдані інвестиції.

Електрика. Вихід з ладу проводки — це історія про ще один ремонт. Швидше за все доведеться штробити стіну, шукати “аварію”, усувати її, а потім штукатурити, фарбувати або клеїти шпалери. До того ж неякісна проводка — це питання безпеки.

Сантехніка. Досвідчені рантьє знають, що санвузол — перше, на що звертають увагу потенційні мешканці під час перегляду квартири. Тому якісна, естетично приваблива сантехніка важлива, якщо ви плануєте здати за доброю ціною і якнайшвидше окупити свої інвестиції в нерухомість.

Метраж, планування та кількість кімнат.

Загалом гра з простором у квартирі для оренди підпорядковується вже згаданому вище правилу “побільше спальних місць” (а отже і прибутку). Саме тому, наприклад, кухня урізається по максимуму завдяки використанню компактної, з мінімальною шириною побутової техніки, та невеликій кількості ящиків та шаф.

Популярне для маленьких квартир студійне планування додає світла, повітря та виглядає стильно. Гарно виглядає, але спальні місця, розташовані в студії, навряд чи забезпечать приватність. Звичайна перегородка обтяжує простір, робить його тісним. А ось її “імітація” — розсувна перегородка-купе, ширма або щільна фіранка вирішить питання з приватністю і “не відкусить” від візуальних квадратних метрів.

Метраж важливий, але, як показує простий аналіз цін на ринку, квартира з двома окремими кімнатами при приблизно однаковому метражі здаватиметься дорожче, ніж однокімнатна. Особливо цей момент важливий для сімей з дитиною. Серед тих, хто шукає квартиру для оренди, запит на двокімнатні — 35%, а на однокімнатні — 29%. Тому, якщо площа квартири дозволяє, краще перепланувати однокімнатну на двокімнатну. Така інвестиція “відіб'ється” швидше, ніж вам здається.

Хто ваш клієнт?

Купити готовий бізнес у вигляді квартири під здачу не означає автоматично змусити його працювати. Щоб отримувати стабільний та високий дохід від оренди, потрібно розуміти як здавати (подобово чи довгостроково), у які терміни плануєте “відбити інвестиції” та хто ваш потенційний орендар. Все це складає вашу бізнес-стратегію, яка має бути розроблена ще до того, як будуть реалізовані інвестиції в нерухомість. На наш погляд, найтворчіший момент стратегії — це портрет потенційного клієнта. Зазвичай це або молоді люди, які щойно відірвалися від батьків і ведуть активний спосіб життя, або сім'ї з маленькими дітьми.

Перші стають вашими орендарями, якщо квартира знаходиться поруч із ВНЗ або в районах з розвиненою розважальною інфраструктурою. В Одесі це Аркадія, район проспекту Шевченка, Французького бульвару та ін. Молодь обожнює яскраві кольори, ефектні дизайнерські фішечки, нестандартні концепції. Вони шукають місце, яке може стати зіркою інстаграму і, знайшовши, знімають не вагаючись.

Сім'я з дітьми віддасть перевагу комфорту, безпечним рішенням, спокійному та затишному інтер'єру. Для них важлива кількість кімнат, облаштована кухня, можливо, шумоізоляція та утеплення. Вони шукають квартиру в екологічно чистому районі, з парком, дитсадком, школою поблизу.

Чим багатший (а отже і платоспроможніший) ваш клієнт, тим більше вимог він висуватиме до дизайну та ремонту. А отже ремонт потребуватиме більшого ресурсу.

Унікальна концепція як спосіб збільшити прибутковість та запобіжник від простою.

Фахівці в галузі нерухомості кажуть, що дохід від подобової оренди зростає в рази порівняно з довгостроковою, і радять закладати в бізнес-план цифру у 2, а то й 4 рази більше. Одне “але”: така квартира має здаватися без простою. Перед інвестором постає чи не найважливіше питання: як забезпечити безперервну здачу? Відповідь очевидна: зробіть вашу пропозицію на ринку унікальною. Як? За допомогою дизайну інтер'єру. “Потенційний клієнт, обираючи квартиру в чужому місті, має справу з тисячами плюс-мінус однакових пропозицій з “акуратним”, але шаблонним ремонтом. — розповідає архітектор Civilly Андрій Трутнєв, — Ваша квартира повинна виділятися із загального потоку так, щоб людині одразу захотілося клікнути на пропозицію, розглянути інтер'єр, а після неодмінно опинитися саме в цій квартирі, нехай навіть вона коштує дорожче.

Подорожі — це завжди новий досвід та яскраві враження, і квартира має стати частиною цих вражень. Завдання вирішується за допомогою унікальної концепції, яка “підпорядкує” собі дизайн. Погодьтеся, жити серед стандартних меблів та ремонту не так прикольно, як, скажімо, в інтер'єрі, стилізованому під квартиру багатого одесита початку минулого століття. Надихнути на концепцію може що завгодно: від близького моря до етнічних мотивів, головне — побільше яскравих дизайнерських “фішок”, що ваблять. Зрештою, квартира ж під оренду, можна і поекспериментувати. Тільки не переборщіть з декором та “вибуховими” ідеями, інтер'єр має залишатися функціональним та підготовленим до “вандального” використання”.

Унікальна концепція допоможе здати квартиру і на тривалий термін. Тут потрібно врахувати портрет майбутнього клієнта (про нього писали вище). Інтер'єр “молодіжної” квартири — чим сміливіше, тим краще. Для сімей з дітьми можна зробити спокійніше, але з оглядкою на те, що квартира має виділятися. Однієї-двох цікавих акцентних деталей достатньо, щоб зробити інтер'єр, “у який закохуються з першого погляду”

Інвестувати гроші та не прорахуватися.

Серед майже пів тисячі проєктів, реалізованих Civilly, було чимало тих, що призначалися для здачі в оренду. За 18 років ми вивчили специфіку такого ремонту до дрібниць і, починаючи з розробки дизайн-проєкту, стежимо, щоб не виходити за межі бюджету замовника. Розробляємо унікальний дизайн, робимо якісний ремонт, облаштовуємо меблями власного виробництва, які проєктуються та виготовляються з урахуванням запиту на “вандалостійкість”. Довірте ваші інвестиції в надійні руки та отримуйте стабільний, високий дохід вже наступного дня після того, як ремонт буде готовий.