При проєктуванні готелів інвестори нерідко звертаються до виконавців без належного досвіду. Олег Челпан, співзасновник проєктно-будівельної компанії Civilly, таке бажання заощадити називає однією з ключових помилок. На прикладі двох кейсів розбираємо проблеми неписьменних проєктів, які могли призвести до суттєвих фінансових втрат.

Засновник компанії Civilly Олег Челпан

КЕЙС 1: ціна помилок у проєкті — $514 тис. на рік

Коли власник цього готелю звернувся до Civilly, проєкт будівлі вже був повністю готовий. Проте його розробляли виконавці без досвіду проєктування готелів і припустилися низки критичних помилок.

Компанія Civilly повністю переробила робочий проєкт. Це обійшлося замовнику в $15 тис., але без таких змін на етапі будівництва він втратив би щонайменше $17 тис. тільки на облаштуванні п'ятого поверху.

Нове проєктне рішення дозволяє готелю підняти вартість здачі номерів на $50 за добу. Крім того, номерний фонд збільшився на 3 номери. Середньорічне завантаження готелів в Одесі становить 65%, відповідно без коригування проєкту на рік замовник міг втратити $514 тис., а за 10 років — $5,14 млн.

БУЛО

П'ятизірковий готель в Одесі, про проєкт якого йдеться у кейсі 1, розташований у гарному місці з видом на море. Проте у початковому варіанті вид із вікон виходив на паркан або проїжджу частину.

При вході до цього готелю гості одразу потрапляли до туалетної кімнати і, лише пройшовши через ресторан, могли побачити ресепшен.

Також за початковим проєктом на першому поверсі розташовувався великий харчоблок, і він у тому числі мав обслуговувати ресторан на п'ятому поверсі. Хол займав лише 86 кв. м, а отже, у ньому не вміщувався лобі-бар та велика кількість людей, що для готелю подібного рівня — не найкращий варіант.

Наступне невдале рішення: у готелі всього два ліфти, при цьому один хотіли використовувати лише для персоналу, щоб доставляти їжу з першого поверху до банкетного залу на п'ятому.

До речі, проєктанти не продумали паркування та гардеробну, тому ресторан призначався лише для постояльців готелю. І знову втрата потенційних клієнтів, а отже — прибутку.

Окремо зупинимося на плануванні п'ятого поверху. Тут пропонували розмістити конференц-зал 307 кв. м та ресторан 120 кв. м, чотири санвузли, вентканали (35 кв. м) та технічне приміщення (30 кв. м). На плані видно, що поруч із ліфтом немає «доготувальної» і шлях до неї у офіціантів — через увесь зал.

Тепер подивимося на номери: великі та з досить дивними плануваннями.

Наприклад, у люксах нераціональними виглядають коридори та форми приміщень. Однозначно, у таких плануваннях зробити гарний дизайн неможливо.

Ще зверніть увагу на кімнату для покоївки — площею 21 кв. м і з вікном. Якщо внести навіть невеликі зміни, її можна використовувати як повноцінний номер і, відповідно, отримувати прибуток.

СТАЛО

У новому проєкті фахівці компанії Civilly за участю компанії ZN Hotel Consulting повністю змінили планування першого та п'ятого поверхів.

Перший поверх тепер представлений великим гарним лобі-баром та холом, куди гості потрапляють через двері револьверного типу. Зона біля ресепшена обладнана переговорною кімнатою, де можна провести робочу зустріч в онлайн чи офлайн форматах. Також на першому поверсі передбачені бек-офіс, пральня з можливістю завантаження та розвантаження білизни зовні. Весь верхній блок по центру та ліворуч — зона персоналу.

Для зручності гостей та персоналу харчоблок перенесено на п'ятий поверх, при цьому площа самих ресторанів не змінилася. Під харчоблок «забрали» техприміщення та вентканали, а також у півтора рази збільшили кількість вбиралень.

Додатково продумано розміщення в готелі басейну, СПА та фітнес-зони.

Суттєві зміни відбулися і в номерному фонді. Кількість номерів збільшилася до 43 різних категорій (замість 41 кімнати). Завдяки повному переплануванню з'явилися однокімнатний стандарт та напівлюкс, двокімнатний делюкс та президентський.

КЕЙС 2: оптимізація проєкту принесе понад $6 млн за 10 років

У замовника не було великої суми для інвестицій, і фахівці компанії Civilly вигадали цікаву концепцію: побудувати триповерховий готель, а за рахунок несучих конструкцій колони та фундаменту зробити ще один поверх.

Початковий проєкт передбачав 41 номер (82 місця), середня вартість на добу склала б $40. Після змін кількість номерів зросла до 52 і ще 24 додаткових (всього 128 місць). Вартість номера в результаті перепланування становить у низький сезон $70 доларів, у середній — $100 та у високий сезон $200.

І найголовніше: при таких значних коригуваннях кількість персоналу суттєво не зміниться, а от прибуток буде значно вищим.

Після двох сезонів експлуатації, за зиму, можна добудувати четвертий поверх. Місткість готелю тоді зросте на 21 номер — їх стане 73, що відповідає 146 місцям при двомісному розміщенні і ще є 36 додаткових місць.

БУЛО

На перший погляд гарний видовий готель, сума будівництва якого становила понад $600 тис., виявився зовсім незручним.

Так, за початковим задумом потрапити в номер постояльці могли вуличною драбиною, піднявшись на галерею, яка проходить перед вікнами. Рішення дивне, оскільки це одразу виключало можливість прокидатися з відкритими шторами та видом на море.

Наступна особливість цього проєкту — «посадка будівлі». Проєктанти вирішили розмістити басейн перед морем, а не з іншого боку, відповідно частина вікон виходила б на дитячий майданчик і пустир.

Виходячи з планування номерів, у них не вистачало меблів, які знадобляться гостям для комфортного проживання.

СТАЛО

Фахівці компанії Civilly змінили розташування будівлі готелю, з тильного боку розмістивши басейн та створивши необхідну інфраструктуру.

Прохідна галерея перероблена на окремі балкони в номерах. Самі кімнати доукомплектовані та продумані так, щоб у деяких із них можна було встановити додаткові ліжка. Також з'явилися номери різних категорій.

На даху готелю розташували літню терасу. Крім того, до проєкту додали парковку та дитячий майданчик, очисні споруди та дренажні поля.

Грамотне проєктування дозволило застосувати багато рішень, які допомогли заощадити. Наприклад, за початковим проєктом передбачалося техпідпілля через те, що у цьому регіоні високий рівень підпільних вод. Фахівці Civilly внесли низку конструктивних правок, що зменшило вартість будівництва на $40 тис.

Також щоб мінімізувати вкладення в ремонт, але не втратити в якості, Civilly замовнику запропонували нестандартний дизайн: з одного боку фарбована цегла, з іншого — дошки. Це виглядає стильно і не потребує великих інвестицій.

Отже, на прикладі двох готелів видно, як бажання заощадити може призвести до втрати $500 тис., а то й майже $1 млн на рік. Досить часто, співпрацюючи з виконавцями без досвіду, в результаті замовник отримує нежиттєздатний проєкт, який вимагатиме постійної модернізації.

Щоб не втрачати прибуток, радимо працювати з професіоналами. І пам'ятайте, економія на етапі будівництва часто надалі призводить до додаткових фінансових витрат і негативно позначається на експлуатації готелю.

Проєктувальні рішення та прибутковість готелю: який взаємозв'язок