Строительство, реконструкция, реновация гостиниц, отелей в Киеве.

Строительство, ремонт, реновация и отделочные работы для гостиниц и отелей в Киеве - эту услуги являются важным направлением деятельности компании CIVILLY, особенно в контексте активного развития туристического бизнеса в этом регионе. В нашем портфолио представлены успешные проекты отелей и гостиниц, реализованные нашей компанией в городе и Киевской области.

Если у вас уже имеется готовый проект гостиницы, мы готовы помочь с его оптимизацией, составлением сметы расходов и выполнением полного комплекса работ: начиная от строительства и монтажа инженерных систем (включая кондиционирование, вентиляцию, водоснабжение, канализацию, электроснабжение и видеонаблюдение), и заканчивая отделочными работами и изготовлением мебели.

 

Этапы строительства под ключ отеля и гостиницы в Киеве и Киевской области.

При выборе строительной компании для строительства отеля особенно важно учитывать, что даже кратковременная задержка в процессе строительства может привести к серьезным финансовым потерям из-за простоя отеля, оцениваемым многими миллионами долларов ежегодно. Поэтому собственник отеля должен подходить к этому выбору максимально ответственно. Учитывая наш более чем двадцатилетний опыт в строительстве, проектировании и комплектации отелей, мы рекомендуем обратить особое внимание на следующие стратегически важные моменты при принятии этого решения.

 

 

1. Подготовьте проект и техническое задание для строительства гостиницы.

01

Заказывая проект вашего отеля, вы должны получить профессионально выполненный документ в полном объеме, который детально описывает конструктивные особенности здания, интерьер и экстерьер, учитывая его стиль, специфику, технологии, сети и используемые материалы. Этот проект станет ключевым документом для проведения тендера.

 

Чем подробнее проект – тем точнее смета и крепче дружба!
 
Наиболее точные проекты обычно создаются с использованием среды BIM (Building Information Modeling), обеспечивая высокую точность и детализацию.

Техническое задание играет также важную роль, формируя основу для потенциальных претендентов. Тщательно сформулированное ТЗ помогает избежать манипуляций с объемами, материалами и видами работ, что в свою очередь обеспечивает точные бюджетные расчеты и сроки реализации проекта.

 

 

 

2. Обеспечьте себя поддержкой: наймите независимого опытного специалиста по техническому надзору

02

Наша рекомендация: если вы не обладаете опытом в области строительства отелей или не являетесь специалистом в этом сегменте бизнеса, рассмотрите возможность найма независимого специалиста по техническому надзору. Особое внимание следует уделить выбору такого специалиста.

 

Технический надзор – это лицензированный эксперт, представляющий интересы Заказчика на всех этапах проекта, начиная с его разработки и заканчивая завершением строительства, а иногда и после ввода объекта в эксплуатацию.

 

 

 

 

Функции, которые выполняет технический надзор:

 

  • Контроль качества строительства.Обеспечение высокого качества выполнения строительных работ, включая проверку материалов на соответствие стандартам, точность выполнения работ и соответствие проекту.
  •  Соблюдение технических норм и правил безопасности.Контроль соблюдения всех технических норм, стандартов и правил безопасности на строительной площадке, включая проверку безопасности работ и надежности конструкций.
  •  Управление строительным процессом.Координация работы всех участников строительного процесса, контроль выполнения графика и решение технических вопросов.
  •  Оценка и управление рисками.Анализ потенциальных рисков и проблем, разработка стратегий их предотвращения или минимизации.
  •  Контроль бюджета и сроков.Слежение за соблюдением бюджета и сроков строительства, предотвращение перерасхода и просрочки.
  •  Коммуникация с заказчиком.Поддержание связи с заказчиком, предоставление отчетов о ходе работ и обсуждение любых изменений к проекту.

Технический надзор играет ключевую роль в обеспечении качественного выполнения строительства отеля и успешном завершении проекта.

3. Решите, какая схема работы подходит вам лучше: генподряд или раздробленный подряд.

03

Раздробленный подряд и генеральный подряд (генподряд) представляют две разные схемы управления строительством, отличающиеся по способу организации и координации работ на проекте.

  • При раздробленном подряде заказчик нанимает отдельных подрядчиков на выполнение различных видов работ.
  • Генеральный подряд предполагает найм одного подрядчика, который координирует все работы по проекту. Эта схема обеспечивает единую ответственность, удобную координацию работ и уменьшает вероятность конфликтов. Для заказчика это также означает более простую коммуникацию, экономию времени и ресурсов, а также лучший контроль над бюджетом.

 

 

Генеральный подрядчик по строительству или реконструкции отеля - определиение и функции

Генеральный подрядчик по строительству отеля – это основная строительная компания или фирма, которая берет на себя полную ответственность за выполнение всего строительного проекта от начала до конца. Он играет ключевую роль в координации всех аспектов проекта, включая планирование, проектирование, строительство и завершение работ.

Обязанности генерального подрядчика включают в себя:

  • Планирование и координация.Разработка общего плана работ и управление всеми этапами проекта, включая координацию работы всех подрядчиков и поставщиков.
  • Подбор подрядчиков.Выбор и найм различных подрядчиков и поставщиков, необходимых для выполнения различных этапов проекта.
  • Управление бюджетом.Оценка затрат, закупка материалов, оплата труда и общее управление финансами проекта.
  • Контроль качества.Осуществление контроля за качеством выполненных работ и обеспечение их соответствия стандартам и требованиям заказчика.
  • Общение с заказчиком.Предоставление информации о ходе проекта, принятие решений по возникающим вопросам и предоставление отчетов о выполненных работах. Генеральный подрядчик является основным контактным лицом для заказчика.

 

 

Каким критериям и требованиям должен соответствовать генеральный подрядчик по строительству, реконструкции, реновации отеля?

Генеральный подрядчик для строительства отеля должен соответствовать ряду требований и критериев, чтобы гарантировать успешное осуществление проекта:

  • Опыт и репутация. Генеральный подрядчик должен обладать значительным опытом в строительстве отелей или подобных объектов. Проверка репутации и анализ предыдущих проектов помогут оценить его надежность и способность.
  • Лицензии и сертификаты. Он должен обладать всеми необходимыми лицензиями, сертификатами и разрешениями для осуществления строительной деятельности в соответствии с местным законодательством.
  • Финансовая стабильность. Генподрядчик должен обладать достаточными финансовыми ресурсами или иметь доступ к финансированию, чтобы выполнить проект без задержек и проблем.
  • Экспертиза в дизайне и строительстве. Он должен иметь опыт работы с архитекторами, инженерами и другими специалистами для создания и реализации дизайна отеля в соответствии с требованиями заказчика.
  • Способность к координации. Генеральный подрядчик должен обладать навыками эффективной координации всех аспектов проекта для его успешного завершения в срок и в рамках бюджета.
  • Понимание требований отрасли. Отельный бизнес имеет свои особенности и стандарты качества обслуживания. Генподрядчик должен учитывать эти требования при строительстве отеля.

Выбор подходящего генерального подрядчика является ключевым моментом для успешной реализации проекта строительства отеля. Поэтому важно тщательно оценить кандидатов и выбрать того, кто наилучшим образом соответствует конкретным потребностям и целям проекта.

Кстати: компания Civilly стала партнером Ассоциации отелей и курортов Украины (UHRA), подписав соответствующий договор 7 октября 2021 года во время Всеукраинского отельного форума в Киеве.

 

 

4. Проведение тендера по строительству или реконструкции отеля, выбор подрядчиков

04

Теперь, когда вы готовы приступить к выбору потенциальных подрядчиков, важно определить, какие именно услуги вам требуются от строительной компании. Это включает в себя учет масштаба проекта, доступный бюджет, установленные сроки, специальные условия, а также особенности и требования к вашему будущему отелю.

Проведите собеседование с несколькими потенциальными кандидатами, обсудите с ними свои требования, планы и ожидания от проекта. Это поможет вам лучше понять специализацию и подход каждой компании, а также выяснить, соответствует ли их философия реализации проекта вашим целям.

Обратите внимание, что часто непосредственно строительством отеля будут управлять не собственники компании, а ее топ-менеджеры, директор, главный инженер и другие профильные специалисты. Поэтому важно пообщаться именно с теми людьми, которые будут непосредственно участвовать в строительстве вашего отеля.

После проведения указанных шагов составьте для участников тендера одинаковое техническое задание на строительство вашего отеля для подготовки сметы.

Смета на строительство гостиницы представляет собой документ, включающий расчеты ВСЕХ! предполагаемых затрат на строительство и оборудование гостиничного объекта. В ней подробно описываются все расходы, включая стоимость материалов, работ, оборудования, а также накладные расходы и резервы на неожиданные затраты.

После получения коммерческих предложений от претендентов обязательно убедитесь, что все компании согласно вашего Технического задания детально рассчитали все виды работ и объемы одинаково.

Далее изучите ценовые предложения вместе с техническим надзором, который более детально может проанализировать стоимость работ и материалов, указанных в предложениях, и убедитесь в их актуальности.

При сравнении одинаковых смет обратите внимание, что если коммерческое предложение какой-то компании значительно дешевле, то скорее всего, что что-то было упущено в расчетах.

 

Помните, что самая низкая цена не всегда является главным критерием при выборе подрядчика для строительства вашего отеля.

 

 

Выбор строительной компании в качестве генподрядчика для строительства или реновации отеля: какие критерии важны?

Выбор компании для генподряда по строительству или отделочным работам в  отеле - это очень серьезный шаг, который влияет на успешность всего предприятия. Вот основные критерии, которые следует учитывать:

  • ОПЫТ. Изучите портфолио компании, обращая внимание на реализованные проекты, особенно на те, которые схожи с вашим. ВАЖНО! Необходимо убедиться, что компания имеет опыт работы с проектами аналогичного масштаба и типа, как ваш отель.
  • ОТЗЫВЫ. Получите обратную связь от предыдущих заказчиков компании относительно сроков выполнения работ, качества их выполнения, уровня коммуникации, а также соблюдения бюджета. Важно узнать о гарантийном и послегарантийном обслуживании, а также о возможных судебных спорах, возникших в процессе или после строительства.
  • ДОКУМЕНТЫ. Проверьте наличие всех необходимых лицензий, разрешений и страховок, позволяющих компании работать над проектом в вашем регионе. Все документы должны быть актуальны на протяжении всего процесса строительства.
  • ФИНАНСОВАЯ НАДЕЖНОСТЬ. Оцените репутацию компании, включая ее финансовое состояние и наличие задолженностей перед налоговыми органами. Это поможет избежать непредвиденных проблем и остановок работ во время строительства и последующей эксплуатации отеля.

Компания Civilly, например, имеет опыт работы над такими проектами, как "Арк-СПА", "Panorama De Luxe", "Fontan Prestige", "Lawn Palace", "GagarInn", "Atlantic Garden Resort Hotel", "Palladium Hotel", "Bossfor", "OK Odessa", "Queen B" и многими другими.

5. Детально проработайте с юристами договор на строительство отеля.

05

После определения победителя по всем восьми предыдущим пунктам, переходите к разработке или изучению договора на строительство вашего отеля. На этом этапе рекомендуется обратиться к опытным юристам, специализирующимся в области строительного права. Эффективный и квалифицированный юрист с опытом работы по заключению договоров на строительство отеля сможет защитить вас от возможных неожиданных и критических ситуаций при выполнении обязательств по договору.

 

 

Договор на строительство отеля должен быть полным и детальным, включая описание всех работ, в том числе скрытых и смежных. Он должен содержать четко определенные сроки выполнения работ, механизмы контроля и последствия задержек. Финансовые условия, включая общую стоимость, условия оплаты и возможные изменения стоимости, также должны быть ясно прописаны. Важными компонентами договора являются вопросы ответственности сторон, гарантийное обслуживание и другие аспекты, влияющие на успешное завершение проекта.

После утверждения окончательной версии договора следует запросить у выбранной компании выписки из налоговых органов, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налогов, а также информацию о возможных судебных производствах, которые могли бы повлиять на выполнение обязательств по договору.

 

6. Процесс получения разрешений на строительство

06

Что такое класс последствий для зданий в контексте отеля или гостиничного комплекса?

Класс последствий (СС) для зданий и сооружений определяет уровень потенциальной опасности для жизни и здоровья людей, а также возможные материальные или социальные потери, связанные с повреждением или прекращением эксплуатации объекта.

Присвоение класса последствий осуществляется проектной организацией по запросу Заказчика, при условии соблюдения норм и правил. Этот класс далее фиксируется в проектной документации и подтверждается экспертизой, если она предусмотрена законодательством.

Ниже приведены три уровня класса последствий и их характеристики:

1. Незначительный класс последствий (СС 1):

  • Включает жилые дома до 4 этажей.
  • Предполагает до 50 человек, постоянно проживающих внутри, до 100 - временно, и до 100 человек снаружи.
  • Экономический ущерб ограничивается суммой до 2 500 минимальных зарплат.
  • Экспертиза может потребоваться лишь в случае сложных геологических условий или при ограниченном финансировании проекта.

2. Средний класс последствий (СС 2):

  • Включает жилые дома от 5 этажей.
  • Предполагает от 50 до 400 постоянно проживающих внутри, от 100 до 1 000 временно, и от 100 до 50 000 человек снаружи.
  • Экономический ущерб оценивается в диапазоне от 2 500 до 50 000 минимальных зарплат.
  • Экспертиза перед началом строительства обязательна.

3. Значительный класс последствий (СС 3):

  • Включает объекты с более чем 400 постоянными жителями внутри, более 1 000 временными жителями, и более 50 000 человек снаружи.
  • Экономический ущерб превышает 50 000 минимальных зарплат.
  • Экспертиза обязательна.
  • Прекращение работы таких объектов может привести к разрушению объектов национальной энергетической и транспортной инфраструктуры, а также культурно-исторического наследия.

 

 

 

Разрешение на строительство.

Разрешение на строительство является важным документом, который необходимо получить перед началом любых строительных работ. Этот документ требуется как при строительстве на участке, так и при проведении капитального ремонта, реконструкции или реставрации.

Существует два основных вида разрешений на строительство:

  • Уведомление о начале строительных работ: Это разрешение получают в случае возведения или реконструкции жилых, садовых или дачных домов, а также пристроек к ним, которые относятся к классу ответственности СС1. Прежде чем начать строительство, собственнику необходимо оформить градостроительные условия и ограничения, а также разработать проект. После этого можно зарегистрировать уведомление, разрешающее начало строительных работ.
  • Разрешение на начало строительных работ: Этот вид разрешения требуется для объектов недвижимости, относящихся к классам ответственности СС2 и СС3. Перед началом строительных работ необходимо получить градостроительные условия и ограничения, разработать проект строительства и предоставить документацию от генерального подрядчика. Только после этого можно зарегистрировать разрешение, позволяющее начать строительство и провести соответствующие работы.

 

7. Начало работ по реконструкции, реновации, строительно-отделочных работ в отеле

07

Убедившись в правильной реализации всех предыдущих шагов и проверив свои финансовые возможности согласно бюджету и графикам финансирования, можно приступать к строительным работам. Важно тщательно контролировать качество используемых материалов, точность выполнения работ и соблюдение всех норм и стандартов.

 

Этапы строительно-отделочных работ по созданию  гостиницы или отеля:

 

  • Земляные работы. Этот этап включает выравнивание участка и копку котлована для фундамента и коммуникаций.
  • Монтаж фундамента. Выбор типа фундамента основывается на характеристиках грунта и максимально допустимой нагрузке на него.
  • Строительные работы. На этом этапе возводятся стены, устанавливаются перегородки, перекрытия и крыша. Также включает утепление, отделку и оформление декоративных элементов на фасаде.
  • Обустройство инженерных коммуникаций. Подводятся вода, канализация, устанавливаются системы отопления, вентиляции и освещения, а также прокладываются полы с подогревом.
  • Обустройство территории. На этом этапе проводятся ландшафтные работы, создание парковок, газонов, клумб и обустройство систем дренажа.
  • Отделочные работы. Этот финальный этап включает выполнение всех внутренних работ, таких как установка окон и дверей, облицовка стен, укладка полов и другие отделочные работы.
  •  

 

При планировании работ по строительству, реконструкции, отделке отеля следует учитывать следующие важные факторы:

  • Расположение: Локация отеля играет ключевую роль не только в успешности бизнеса, но и в организации строительных работ. Например, центральное расположение в Киеве может создавать особенности в логистике доставки материалов из-за трафика и ограниченных условий. Расположение в загородной зоне также влияет на логистику и стоимость проживания рабочих.
  • Функциональная оснащенность: Наличие различных удобств, таких как развлекательные комплексы, конференц-залы, детские зоны, спортивные комплексы и другие, также важно учитывать при планировании работ. Это может потребовать дополнительных строительных и отделочных работ.
  • Сезонность отеля: Различные типы отелей имеют свои особенности сезонности, которые необходимо учитывать. Например, строительство глемпинга или сезонного отеля в рекреационной зоне может оказаться более выгодным из-за отсутствия необходимости в отопительной системе. Однако, в некоторых локациях могут существовать запреты или ограничения на строительные работы во время какого-либо сезона, что также следует учитывать.

 

 

 

Особенности реконструкции и строительства отеля с нуля – плючы и минусы

Строительство отеля с нуля и реконструкция существующего отеля имеют свои особенности и различия, которые следует учитывать при принятии решения:

Строительство отеля с нуля:

Плюсы:

  • Гибкость дизайна. Можно создать отель с учетом индивидуальных предпочтений по дизайну и концепции.

  • Современное оборудование. Есть возможность установки самых передовых систем безопасности и удобств для гостей.
  • Брендирование. Возможность разработать уникальный бренд, соответствующий вашему видению и целям.

Минусы:

  • Затраты времени. Требует значительного времени на получение разрешений, проектирование и строительство.

  • Финансовые затраты. Обычно связано с высокими инвестициями, особенно если требуется покупка земли и строительство инфраструктуры.
  • Начальная известность. Новому отелю может потребоваться время для привлечения клиентов из-за отсутствия репутации.

 

Реконструкция существующего отеля:

Плюсы:

  • Существующая инфраструктура. Можно использовать существующие здания и инфраструктуру, что сокращает время и затраты.
  • Существующий рынок. Если отель имеет репутацию и клиентскую базу, нет необходимости начинать с нуля в привлечении гостей.
  • Улучшение имиджа. Реконструкция позволяет обновить отель и повысить его конкурентоспособность.

Минусы:

  • Ограничения дизайна. Могут возникнуть ограничения в дизайне из-за существующей инфраструктуры.
  • Скрытые проблемы. Старые здания могут иметь скрытые проблемы, которые могут стать финансовым бременем.
  • Ограниченное брендирование. Может потребоваться работа с существующим брендом из-за уже установленной репутации.

Выбор между строительством отеля с нуля и реконструкцией существующего зависит от ваших целей, бюджета, временных рамок и других факторов.

 

 

 

Какие виды гостиничных объектов строятся в Киеве и в регионе?

В Киеве и Киевской области строятся различные виды гостиничных объектов, каждый из которых обладает своими особенностями и привлекает определенную аудиторию:

  • Отели (гостиницы). Предлагают широкий спектр услуг и удобств для размещения гостей на короткий или длительный срок.
  • Мини-отели (мини-гостиницы, малые отели). Характеризуются меньшим количеством номеров и интимной атмосферой.
  • Апарт-отели. Комбинация гостиницы и апартаментов, где гости могут арендовать жилье с полной кухней для долгосрочного проживания.
  • Мотели. Расположены у дорог и предназначены для короткого пребывания путешественников, обычно предлагают базовые удобства и парковку.
  • Дома отдыха. Большие комплексы или курорты с разнообразными развлечениями и удобствами для гостей.
  • Туристические базыю Расположены в природных зонах или на курортах, предлагают проживание в бунгало, коттеджах или палатках.
  • Гостевые дома. Частные дома или квартиры, арендуемые на короткий срок для проживания туристов.
  • Сервисные апартаменты: Апартаменты с полным комплектом услуг, предоставляемые на короткий или длительный срок.
  • Хостелы. Недорогие гостиничные объекты с общими спальнями и пространствами, популярные среди молодежи и бюджетных путешественников.
  • Глэмпинги. Это сокращение от "гламурный кемпинг" (glamorous camping). Это форма размещения на природе, которая сочетает в себе комфорт и роскошь с опытом близости к природе, характерной для традиционного кемпинга.

Каждый из этих типов гостиничных объектов имеет свои преимущества и привлекает определенную категорию гостей в зависимости от их потребностей и предпочтений.

 

 

8. Сдача строительных работ, приемка отеля, ввод в эксплуатацию.

08

 

 

Важным этапом после завершения всех строительных работ, предусмотренных проектом, является составление акта ввода объекта в эксплуатацию. Этот документ подписывается специальной комиссией, включающей представителей генподрядчика, подрядчиков, технического надзора и Заказчика. После утверждения акта он передается на рассмотрение в Государственную архитектурно-строительную контрольную службу (ГАСК) Киева, обласного или районного центра.

При проверке акта соответствия ГАСК может быть назначено осмотры, фиксация фото- и видеоматериалов, а также отбор образцов и привлечение других государственных органов.

Для подтверждения готовности к эксплуатации объекта могут потребоваться проектная и исполнительная документация, а также различные данные, необходимые для проведения проверки.

Перед составлением акта готовности обычно проводится техническая проверка объекта, а также составляется технический паспорт. Информация о полной инвентаризации сведений технического паспорта затем вносится в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

 

Преимущества услуги в компании Civilly.

Построить современный отель или гостиницу - это значимое вложение средств в коммерческую недвижимость, которое требует тщательного подхода. Единый подрядчик в лице нашей компании обеспечит комплексный подход ко всем этапам строительства, что помогает избежать лишних расходов, сократить сроки строительства и получить надежные гарантии. Наша команда организует работу в соответствии с вашими предпочтениями, используя только высококачественные материалы и инновационные технологии с учетом стандартов безопасности.

Мы проводим точный расчет всех расходов на реализацию проекта и оптимизируем проектные решения, что помогает снизить затраты. Это дает вам возможность сконцентрироваться на других важных вопросах, в то время как мы берем на себя ответственность за качество строительства и дизайна. За 20 лет мы реализовали более 200 проектов отелей, ресторанов, домов, квартир и апартаментов в самых разных стилях дизайна интерьера: лофт, минимализм, классика, неоклассика, прованс, ар-деко, этнических стилях. Мы знаем ответы на любые вопросы, мы не стремимся навязать нашим клиентам какой-либо стиль дизайна интерьера или цветовую гамму, для нас главное, чтобы им было комфортно и удобно, чтобы их бизнес был успешным.

Обращаясь к нам, вы можете быть уверены, что ваш отель в Киеве будет создан согласно вашим ожиданиям и требованиям, а мы, как профессионалы, возьмем на себя все трудности и проблемы, связанные с этим процессом. Наш опыт и экспертиза в области строительства отелей позволят вам пройти этот путь без лишних забот.

    Компания Civilly предлагает полный спектр услуг для строительства вашего отеля, начиная с разработки проекта и заканчивая управлением проектом и контролем качества.

    • ЭСКИЗ. ПРОЕКТ. ДИЗАЙН. Если у вас нет готового проекта, наши опытные специалисты помогут вам разработать уникальный проект, который соответствует вашим потребностям и идеям. Мы обладаем огромным опытом и креативными идеями, чтобы создать оптимальное решение для вашего отеля.
    • УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТОМ. Мы предоставляем услуги профессионального управляющего, который поможет выполнить все необходимые маркетинговые исследования, разработать бизнес-план, составить техническое задание на проектирование и даже взять ваш отель под управление после его строительства.
    • СМЕТЫ И ПЛАНИРОВАНИЕ. Мы составляем точные сметы по проекту и графики выполнения работ, а также адекватно оцениваем время, необходимое на выполнение каждой услуги, не забывая при этом о качестве.
    • СОБЛЮДЕНИЕ СРОКОВ. Детальная проработка каждого строительного этапа, планирование финансовых расходов и установка фиксированных сроков выполнения работ позволяют вам контролировать процесс строительства отеля.
    • КАЧЕСТВО. Мы осуществляем контроль качества на всех этапах строительства, включая отделку и ремонт, чтобы гарантировать вам высокое качество выполненных работ и соответствие всем требованиям и стандартам.
Наше портфоліо.
Более 20 лет наша компания проектирует и создает счастливый и комфортный мир для наших клиентов. Уверены, что наши работы расскажут о нас больше чем любое описание. Мы воплощаем идеи, творим, чтобы гордиться своей работой.