Как избежать расходов на ремонт за свой счет, принимая квартиру в новострое от застройщика.

19/08/2019

Как избежать расходов на ремонт за свой счет, принимая квартиру в новострое от застройщика.

 

Ура! Ваш новый дом наконец-то готов! После того, как для вашего  дома будет получен государственный  сертификат о вводе в эксплуатацию, вам необходимо будет принять квартиру от застройщика.

Будьте внимательны! После того, как вы подпишите акт приема-передачи, вы станете собственником жилья  и будете нести все затраты на обустройство квартиры и устранение всех дефектов и недостатков самостоятельно.

 

 

Что означает акт приема-передачи?

 

Подписанный вами акт приема-передачи квартиры от застройщика инвестору означает, вы даете согласие стать собственником жилья в том виде, в котором его предоставил застройщик. Вы не должны соглашаться подписывать акт, если квартира не доделана и требует доработки, даже если менеджеры строительной компании вас торопят. В противном случае, вы будете вынуждены устранять дефекты за свой счет.

На практике в Украине существует три вида сдачи квартир:

  • с черновой отделкой;
  • под чистовую отделку;
  • с ремонтом от застройщика - под ключ.

 

Как обнаружить недостатки и что делать, чтобы застройщик устранил дефекты за свой счет?

 

Прежде всего, внимательно прочитайте текст договора!

Предварительно ознакомьтесь с содержанием договора, где должно быть четко прописано в каком виде застройщик должен предоставить вам квартиру, общественные площади, системы дома и придомовую территорию. После чего по факту выполненных работ вы имеете право потребовать исправление недостатков и устранение дефектов в квартире за счет застройщика.

 

Когда инвестор принимает квартиру у застройщика?

 

После того, как застройщик узаконил выстроенный дом, квартира передается в  собственность инвестора. Процесс ввода здания строительной  компанией состоит из следующих процедур:

  • застройщик ставит в известность ГАСИ (Государственную архитектурно-строительную инспекцию) о том, что дом был введен в эксплуатацию;
  • застройщик приглашает приемную комиссию;
  • специалисты оценивают техническое состояние здания и проводят анализ реальных и заявленных в проекте параметров на предмет соответствия строительным нормам;
  • отчет комиссии направляется на утверждение в ГАСИ, для того чтобы выдать застройщику сертификат здания по окончанию строительства;
  • специалисты лицензированного частного предприятия (или госпредприятия “Укрдержреестр” проводят замеры жилья и создают технические паспорта квартир с описанием их реальных параметров;
  • после того, как все необходимые документы получены, застройщик передает квартиры на баланс компании, которая эксплуатирует жилой комплекс или здание;
  • застройщик приглашает инвестора провести осмотр квартиры;
  • инвестор подписывает акт осмотра жилья;
  • Если покупатель удовлетворен состоянием жилья, обе стороны подписывают акт приема-передачи.

 

Кто должен присутствовать при осмотре квартиры

 

Представители застройщика и компании, которая эксплуатирует здание осматривают квартиру вместе с инвестором. Доверенное лицо клиента имеет право проводить осмотр квартиры вместо инвестора, если он не может присутствовать при осмотре лично. Родственники покупателя могут осматривать квартиру вместе с ним.

При осмотре жилья представитель застройщика составляет дефектный акт (список недоработок со стороны застройщика), если того требует инвестор. Обе стороны обязаны утвердить акт. Застройщик не имеет права не внести замечания в акт инвестора.

Не будьте самонадеянными! Не каждый способен обнаружить дефекты самостоятельно. На практике, строители часто не придают значения замечаниям, со стороны неопытного клиента, и не соглашаются вносить их в акт.

Если вы будете тянуть время и не соглашаться подписать акт, застройщик имеет право разорвать договор в одностороннем порядке. Вам компенсируют деньги, но квартиру продадут другому жильцу, который не предъявляет завышенных требований к качеству услуг. Это возможно только в том случае, если независимый оценщик не подтвердит ваши претензии к застройщику.

 

Инвестор может пригласить для осмотра квартиры стороннего эксперта — строительного аудитора. Этот специалист отмечает и вносит в акт замечания по дефектам, которые инвестор не заметил.

 

Лучше воспользоваться услугами профессионалов из независимой экспертной компании, чтобы защитить свои права, как потребителя. Специалист проведет оценку квартиры и составит официальное заключение, в котором кроме списка дефектов будут указаны ссылки на действующие нормы и ГОСТы, которые были нарушены.

 

Независимый эксперт оценивает претензии со стороны покупателя к застройщику, так как является компетентным лицом в этом вопросе.

 

 

 

Имея такое заключение, застройщик должен внести их в предварительный акт осмотра квартиры, а окончательный акт может быть подписан только в том случае, если недостатки были устранены.

 

Спорные вопросы

 

Утвержденный обеими сторонами дефектный акт поступает независимому оценщику. Он изучает документ и утверждает списки объективных и субъективных претензий инвестора.

Когда дефектный акт поступает независимому оценщику, после утверждения обеими сторонами, он изучает его и утверждает списки претензий инвестора. Они бывают двух видов:

  • Объективные претензии исправляются за счет застройщика.
  • Субъективные претензии делают предметом отдельного разбирательства.

Акт приема-передачи нельзя утвердить до тех пор, пока идет разбирательство. Соответственно затягивается процесс перехода квартиры в собственность инвестора.

При осмотре квартиры вы имеете право проводить фото и видеофиксацию. При возникновении судебных споров между застройщиком и инвестором, записи, полученные при съемке являются доказательством, согласно нормам, которые закреплены в статьях:

  • ст. 57 Гражданского процессуального кодекса Украины;
  • ст. 251 Кодекса Украины об административных нарушениях;
  • ст. 69 Кодекса административного судопроизводства Украины.

 

Как проверить реальную площадь квартиры в новострое от застройщика?

 

Сотрудники БТИ должны провести замеры квартиры, перед подписанием акта. Если площадь жилья не соответствует той, которая указана в договоре, доплата или возврат денежных средств производится покупателем или застройщиком.

Точную площадь квартиры по завершению строительных работ предоставляет БТИ, который делает окончательные замеры объекта. Это предусмотрено договором. Перерасчет производится, если общая площадь квартиры отличается от указанной в документах, больше чем 0.5 квадратных метров.

  • Застройщик компенсирует покупателю деньги за недостающие метры;
  • Покупатель компенсирует деньги застройщику за лишние метры.

При этом указываются сроки, на протяжение которых производится взаиморасчет.

Однако зачастую замеры  БТИ не отличаются особой точностью, причем нередко – в пользу застройщика. Поэтому лучше обратиться в независимую проектную организацию и заказать дизайн-проект, в рамках которого будут выполнены точные замеры вашей квартиры и предложены функциональные планировки.

Закажите обмерочный чертеж в проектной организации, чтобы узнать реальную площадь вашей квартиры.

 

Своевременно проконтролируйте, чтобы в договоре была указана сумма, которую вы вынуждены будете заплатить за лишние квадратные метры. Если вы упустите этот момент, застройщик может потребовать оплату по актуальной на данный момент для него цене.

 

 

Замеры производятся заново, если реальная площадь квартиры не совпадает с указанной в техническом паспорте.

Критическая отметка при которой расходится заявленная и реальная площадь - 1 квадратный метр.

  • Инвестор доплачивает за добавленный метраж, если расхождение превышает 1 квадратный метр;
  • Если расхождение менее 1 квадратного метра - его игнорируют.

Методы оплаты закреплены в договоре, к которому можно обратиться в случае возникновения подобной ситуации.

Покупатель имеет право не платить за выросшую площадь недвижимости, согласно законодательству Украины, если в договоре не указано иное. 

Заранее  Закажите дизайн-проект квартиры, чтобы сделать план БТИ сразу с учетом будущей перепланировки

Вы можете попробовать договориться с вашей строительной компанией выполнить перепланировку вашей квартиры заранее, с ее помощью, до сдачи дома. Это сократит количество «грязных» работ и мокрых процессов во время ремонта. Однако после перепланировки площадь квартиры может незначительно измениться (это зависит от разницы  площадей, которую занимают перегородки в старой и новой планировке). Как правило, строительные компании неохотно идут на это в обмен на отказ от претензий инвестора на разницу в проектных и фактических площадях его квартиры.

Тем не менее этот шаг может быть очень полезен. Для того, чтобы осуществить его, необходимо заранее, до сдачи дома, заказать дизайн-проект в специализированной компании, разработать и утвердить хорошие и функциональные планировки вашей квартиры, в которых вам и семье будет удобно и комфортно жить многие годы.

 

 

За пределами квартиры: на что обратить внимание

 

Если договором предусмотрено, что инвестор является владельцем сторонних помещений в жилом комплексе (кладовка, напртимер), они подлежат осмотру, а также составлению дефектного акта.

Следующие объекты проверяются уже не инвесторами а комиссией по приемке дома:

  • фасад дома;
  • подъезды;
  • состояние общих помещений.

 

Квартира с черновой отделкой, а также без отделки: на что обратить внимание

 

В квартире без отделки, застройщик обычно (читайте ваш договор) должен:

  • выполнить стяжку пола;
  • завести в квартиру электропроводку;
  • установить  строительные входные двери;
  • установить входные окна и балконные двери согласно проекту;
  • смонтировать  счетчики воды и электроэнергии.
  • выполнить разводку отопления с радиаторами (и газовым котлом, в случае автономного отопления)

В квартире с черновой отделкой, застройщик дополнительно выполняет:

  • стяжку пола;
  • стартовую штукатурку стен;
  • разводку электропроводки;
  • устанавливает сантехнику: раковины, унитазы (если это предусмотрено договором);
  • на кухне устанавливаются трубы водоснабжения и канализации;

 

Приемка квартиры: полы, стены, потолок

Осмотр пола:

 

  • на полу не должно быть неровностей, впадин, горбов, уклона (лучше пригласить экспертов, которые воспользуются лазерным уровнем, чтобы проверить эти параметры);
  • все отверстия в прекрытиях между этажами должны быть заделаны;
  • на стяжке не должно быть трещин, она не должна «бухтеть» - плохая цементная стяжка зачастую является причиной негодности чистового пола впоследствии.
  • обратите внимание на отсутствие “волн” на поверхности стяжки пола в районе радиаторов и труб отопления - их быть не должно;

 

 

Осмотр стен:

  • проверьте с помощью лазерного уровня ровность стен;
  • на потолке не должно быть выбоин и дыр, сквозных отверстий к соседям;
  • внимательно проверяйте углы, они должны быть не больше и не меньше, чем 90 градусов;
  • проверьте теплоизоляцию стен, это особенно актуально для жителей торцевых квартир на последнем или предпоследнем этаже;
  • если вы живете на первом этаже проверьте гидроизоляцию фундамента и перекрытий между этажом и подвалом;
  • проверьте отсутствие следов высохшей воды на стенах – это признак затекания;
  • проверьте, нет ли грибка и плесени на стенах.
  • перегородки из газобетона должны примыкать к плите перекрытия только через компенсационный шов, заполненный пеной или другим звукоизолирующим материалом (иначе стены будут трескаться);
  • верх перегородок из газбетона должен быть надежно  зафиксирован специальными креплениями.

 

 

Осмотр потолка:

  • для жителей последнего этажа рекомендуем проверить качество кровли;
  • особенно обратите внимание на отсутствие протечек, проверьте отсутствие следов высохшей воды – это признак затекания;
  • проверьте, заделаны ли гильзы и отверстия в перекрытиях между этажами
  • проследите, чтобы выпустить воду из промокших железобетонных плит (это можно сделать просверлив отверстия в потолке);
  • проверьте герметизацию стыков стен и балконных плит, которые примыкают к фасаду.

 

 

Приемка квартиры: Окна и двери

 

Обратите внимание на следующие вещи в квартирах от строителей:

  • проверьте работу дверного замка;
  • проверьте фурнитуры оконных блоков – нет ли провисаний, плотно ли они закрываются, четко ли работают механизмы;
  • двери на балкон должны открываться свободно, без шума, не заедая;
  • промежуток между нижней кромкой открытой двери и бетонным полом должен составлять более 3 см, во избежание проблем с открыванием двери после настилки напольного покрытия поверх стяжки;
  • проверьте свободное движение рам на окнах, ручки должны ходить плавно;
  • проверьте плавный перевод и фиксацию окон в режиме “проветривание”;
  • протрите стекла - на стеклах не должно быть трещин и сколов, царапин;

 

 

  • щели между оконной рамой и откосом стены быть не должно;
  • проверьте, чтобы в раме и на стеклах не было вмятин и пятен, если вы их обнаружите - требуйте произвести замену окна;
  • проверьте наклон подоконников внутрь комнаты с помощью строительного уровня (незаметный визуально уклон обеспечит сток влаги на пол, в таком случае он допустим).
  • проверьте, не прилипла ли намертво защитная пленка на оконных рамах.

 

 

Сантехника, вентиляция

 

Все что вы должны знать о проверке сантехники и вентиляции:

  • ответвления с резьбой для сращивания труб окончательной разводки подачи воды должны быть на трубах водоснабжения;
  • тройники или крестовины должны быть установлены на стояках канализации;
  • высота тройников и крестовин должна допускать разводку канализации с уклоном;
  • проверьте работу кранов подачи холодной и горячей воды на водопроводных трубах;
  • опломбированные счетчики должны быть установлены на водопроводных трубах;
  • сравните серийные номера и модели счетчиков с указанными в договоре;
  • проверьте наличие вентиляционных каналов в каждом санузле и на кухне;
  • дополнительный вентиляционный канал и дымоход должен быть установлен в помещении, где находится атмосферный газовый котел;
  • проверьте систему вентиляции на наличие дефектов;
  • гидроизоляция санузла выполняется с обязательным наплывом на стену;
  • черная полоса изолирующего материала должны проходить на стыке пола и стен.

 

 

Электропроводка, газ

При проверке электропроводки и газа вы должны:

  • проверить установлен ли внутриквартирный электрический щит;
  • проверить работают ли автоматические выключатели на щите;
  • работоспособность выключателей на электрическом щите подтверждают светящиеся индикаторы;
  • если застройщик устанавливает газовую плиту, он должен установить на газовой трубе опломбированный газовый счетчик;
  • сверьте тип счетчика с моделью, указанной в договоре;

 

 

После того, как вы подписали акт приема-передачи квартиры вы должны:

  • подписать договор с эксплуатационной компанией;
  • подписать договор с городскими компаниями водо и теплоснабжения;
  • подписать договор с компанией по обслуживанию придомовой территории;

Первым делом вы должны подписать договоры с муниципальными поставщиками воды и тепла, после - оформить право собственности на недвижимость. Вы можете воспользоваться услугами компании-застройщика или произвести ее самостоятельно с помощью нотариуса.

Обратите внимание, что если дом не находится на балансе у управляющей компании, то вы должны обращаться непосредственно к застройщику по вопросам устранения дефектов. Это позволить решить проблему без материальных затрат.

 

 

Все будет хорошо, удачи вам! Заказывайте дизайн-проект в нашей компании и получите профессиональную консультацию наших специалистов!

 

 

 

 

 

Тебе понравился наш проект ? Нажми на иконку и поделись этой страницей в социальных сетях:
© 2019 Civilly.com.ua Все права защищены