Проєктні рішення та прибутковість готелю: як побудувати успішний бізнес?.

Під час проектування готелів інвестори нерідко звертаються до виконавців без належного досвіду. Олег Челпан, співзасновник проєктно-будівельної компанії Civilly, таке бажання заощадити називає однією з ключових помилок. На прикладі двох кейсів розбираємо проблеми неграмотних проєктів, які могли призвести до суттєвих фінансових втрат.

Співзасновник компанії Civilly Олег Челпан

 

КЕЙС 1: ціна помилок у проєкті готелю - $514 тис. на рік
 

Коли власник цього готелю звернувся в Civilly, робочий проєкт готелю вже був повністю готовий. Однак його розробляли виконавці без досвіду проєктування готелів і припустилися низки критичних помилок.

Компанія Civilly повністю переробила робочий проєкт. Це обійшлося замовнику в декілька десятків тис., але без таких змін на етапі будівництва він втратив би щонайменше $17 тис. тільки на облаштуванні п'ятого поверху.

Нове проектне рішення дає змогу готелю підвищити вартість здачі номерів на $50 на добу. Крім того, номерний фонд збільшився на 3 номери. Середньорічне завантаження готелів в Одесі становить 65%, відповідно без коригування проєкту на рік замовник міг втратити $514 тис., а за 10 років - $5,14 млн.

БУЛО. Аналіз планувань готелю, логистики, інфраструктури та номерного фонду

П'ятизірковий готель в Одесі, про проєкт якого йдеться в кейсі 1, розташований у красивому місці з видом на море. Однак у початковому варіанті вид із вікон виходив на паркан або проїжджу частину.

При вході в цей готель гості одразу потрапляли на туалетну кімнату і, тільки пройшовши через ресторан, могли побачити ресепшен.

Також за початковим проектом на першому поверсі розташовувався великий харчоблок, і він, зокрема, мав обслуговувати ресторан на п'ятому поверсі. Хол займав лише 86 кв. м, а отже, в ньому не вміщався лобі-бар і велика кількість людей, що для готелю такого рівня - не найкращий варіант.

Наступне невдале рішення: у готелі лише два ліфти, при цьому один хотіли використовувати тільки для персоналу, щоб доставляти їжу з першого поверху до банкетного залу на п'ятому.

До речі, проектанти не продумали парковку і гардеробну, тому ресторан призначався тільки для постояльців готелю. І знову втрата потенційних клієнтів, а значить - прибутку.v

Окремо зупинимося на плануванні п'ятого поверху. Тут пропонували розмістити конференц-зал 307 кв. м і ресторан 120 кв. м, чотири санвузли, вентканали (35 кв. м) і технічне приміщення (30 кв. м). На плані видно, що поруч із ліфтом немає "доготівельної" і шлях до неї в офіціантів - через увесь зал.

Тепер подивимося на номери: великі і з досить дивними плануваннями.

Наприклад, у люксах нераціональними виглядають коридори і форми приміщень. Однозначно, у таких плануваннях зробити гарний дизайн інтер'єрів готелю неможливо.

Ще зверніть увагу на кімнату для покоївки - площею 21 кв. м і з вікном. Якщо внести навіть невеликі зміни, її можна використовувати як повноцінний номер і, відповідно, отримувати прибуток.

 

СТАЛО: запропоновані перепланування готелю, покращення логистики, логики інфраструктури та номерного фонду.

У новому проєкті фахівці компанії Civilly за участю компанії ZN Hotel Consulting повністю змінили планування першого і п'ятого поверхів.

Перший поверх тепер представлений великим красивим лобі-баром і холом, куди гості потрапляють через двері револьверного типу. Зона біля ресепшена обладнана переговорною кімнатою, де можна провести робочу зустріч в онлайн або офлайн форматах. Також на першому поверсі передбачені бек-офіс, пральня з можливістю завантаження і розвантаження білизни зовні. Увесь верхній блок по центру і зліва - зона персоналу.

 

Для зручності гостей і персоналу харчоблок перенесено на п'ятий поверх, при цьому площа самих ресторанів не змінилася. Під харчоблок "забрали" техприміщення і вентканали, а також у півтора раза збільшили кількість вбиралень.

 

Додатково продумано розміщення в готелі басейну, СПА і фітнес-зони.

Суттєві зміни відбулися і в номерному фонді. Кількість номерів збільшилася до 43 різних категорій (замість 41 кімнати). Завдяки повному переплануванню з'явилися однокімнатний стандарт і напівлюкс, двокімнатний делюкс і президентський.

   

 

Замовник задоволений нашою роботою, зараз триває будівництво готелю, де наша компанія є генеральним підрядником с оздоблювальних робіт, з нетерпінням чекаємо на відкриття!

 

КЕЙС 2: оптимізація проєкту готелю принесе понад $6 млн за 10 років

У замовника не було великої суми для інвестицій, і фахівці компанії Civilly придумали цікаву концепцію: побудувати триповерховий готель, а завдяки несучим конструкціям колони і фундаменту зробити ще один поверх.

Початковий проєкт передбачав 41 номер (82 місця), середня вартість на добу становила б $40. Після змін кількість номерів зросла до 52 і ще 24 додаткових (загалом 128 місць). Вартість номера в результаті перепланування становить у низький сезон $70 доларів, у середній - $100 і у високий сезон $200.

І найголовніше: за таких значних коригувань кількість персоналу істотно не зміниться, а ось прибуток буде значно вищим.

Після двох сезонів експлуатації, за зиму, можна добудувати четвертий поверх. Місткість готелю тоді зросте на 21 номер - їх стане 73, що відповідає 146 місцям у разі двомісного розміщення і ще є 36 додаткових місць.

 

БУЛО: Оцінка принципових планувальних рішень, логістики, інфраструктури готелю, кількості та категорій номерів, ниши на ринку серед конкурентів та перспективи бізнесу.

На перший погляд красивий видовий готель, сума будівництва якого становила понад $600 тис., виявився, на ділі, зовсім незручним з точки зору гостя.

Так, за початковим задумом потрапити в номер постояльці могли вуличними сходами, піднявшись на галерею, яка проходить перед вікнами. Рішення дивне, оскільки це відразу виключало можливість прокидатися з відкритими шторами і видом на море.

Наступна особливість цього проєкту - "посадка будівлі". Проєктанти вирішили розмістити басейн перед морем, а не з іншого боку, відповідно, частина вікон виходила б на дитячий майданчик і пустир.

Виходячи з планування номерів, у них не вистачало меблів, які знадобляться гостям для комфортного проживання.

 

СТАЛО. Тотально нова концепція готелю з розвиненою інфраструктурою, зміна позиціонування, ніші, цільової аудиторії, сезонності, збільшення ціни номера і прибутковості бізнесу.

Фахівці компанії Civilly змінили розташування будівлі готелю, з тильного боку розмістивши басейн і створивши необхідну інфраструктуру.

Прохідну галерею перероблено в окремі балкони в номерах.

Самі кімнати доукомплектовані і продумані так, щоб у деяких з них можна було встановити додаткові ліжка. Також з'явилися номери різних категорій.

На даху готелю розташували літню терасу. Крім того, до проєкту додали парковку і дитячий майданчик, очисні споруди та дренажні поля.

Грамотне проєктування дало змогу застосувати багато рішень, які допомогли заощадити. Наприклад, за початковим проєктом передбачалося техпідпілля через те, що в цьому регіоні високий рівень підпільних вод. Фахівці Civilly внесли низку конструктивних правок, що зменшило вартість будівництва на $40 тис.

Також щоб мінімізувати вкладення в ремонт, але не втратити в якості, у Civilly замовнику запропонували нестандартний дизайн: з одного боку фарбована цегла, з іншого - дошки. Це має стильний вигляд і не потребує великих інвестицій.

 

ВИСТНОВКИ. Як проектувальні рішення впливають на  прибутковість готелю.

Отже, на прикладі двох готелів видно, як бажання заощадити може призвести до втрати $500 тис., а то й майже $1 млн на рік. Досить часто, співпрацюючи з виконавцями без досвіду, у результаті замовник отримує нежиттєздатний проєкт, який потребуватиме постійної модернізації.

Щоб не втрачати прибуток, радимо працювати з професіоналами. І пам'ятайте, економія на етапі будівництва часто надалі призводить до додаткових фінансових витрат і негативно позначається на експлуатації готелю.

 

 

---

 

СТВОРІТЬ КЛАСНИЙ ПРОЄКТ ІЗ НАШОЮ КОМАНДОЮ!

 

Для створення ЯКІСНОГО ПРОЕКТУ знань і досвіду одного архітектора і дизайнера недостатньо - над ним повинна працювати команда фахівців. Тому дуже важливо, щоб роботи на об'єкті виконувала згуртована команда професіоналів, які роблять одну єдину справу і успішно взаємодіють один з одним. Тільки таким чином можна забезпечити бажаний результат: ПРЕМІАЛЬНИЙ ЗОВНІШНІЙ ВИГЛЯД при АДЕКВАТНОМУ БЮДЖЕТІ.

Наша компанія має 20-РІЧНИЙ ДОСВІД створення ресторанів, готелів, СПА-центрів, банкетних залів (конференц-залів) та апартаментів "ПІД КЛЮЧ", який включає розробку дизайну, проєктування та монтажу всіх інженерних мереж і комунікацій, проведення всіх будівельно-оздоблювальних робіт, виробництво меблів і предметів декору, комплектацію оздоблювальними матеріалами та аксесуарами.  Наші архітектори-дизайнери працюють В ЄДИНІЙ КОМАНДІ з професійним готельним управителем, інженерами з будівництва, електрики, опалення, водопостачання, вентиляції та кондиціонування, а також з фахівцями з виготовлення меблів усередині ОДНОЇ КОМПАНІЇ. Це дає можливість ще на стадії розробки проєкту отримати всі необхідні консультації та узгодити проєкт з виконавцями, правильно розрахувати вартість його реалізації.

Над вашим проєктом працюватиме ціла команда фахівців вузького профілю з великим досвідом роботи, які знають, як створити проєкт з нуля й ефективно втілити його в реальність - професійний готельний керуючий, архітектори, дизайнери, інженери, будівельники, менеджери з комплектації.

 

 

Ми не просто проєктуємо, будуємо і комплектуємо меблями апартаменти - МИ СТВОРЮЄМО, ЩОБИ ПИШПТИСЯ!

Читайте статтю в нашому блозі "Огляд апарт-готелю Fontan Prestige. Лайфхаки для створення хорошого готелю та успішного бізнесу", чи дивиться відео на нашому You Tube каналі про проєктування готелів.