Как не дать обмануть себя строителям? [translations pending].

Купивши квартиру в новобудові, вам доведеться повністю облаштовувати її з нуля. І якщо ви не є фахівцем у сфері будівництва та дизайну інтер'єру, з цим процесом у вас напевно буде пов'язана маса запитань. Одне з найважливіших серед них – «Як не дати обманути себе будівельникам?».

Це питання хвилює буквально кожну звичайну людину, яка затіяла ремонт і не має профільної спеціалізації у сфері будівництва. Тому сьогодні ми постараємося дати вам найбільш вичерпну інформацію на тему вибору підрядників для реалізації дизайн-проєкту, вивертів і хитрощів, на які можна очікувати від будівельників, а також розповімо, що важливо включити в договір і на які гарантії ви можете розраховувати після закінчення ремонту.

Як не дати будівельникам обманути вас: відповідаємо на важливі питання. Як правильно вибрати підрядника? Як можуть обманути?

1. Пустити пил в очі, публікувати чужі роботи, стокові картинки або візуалізації під виглядом готового ремонту. У наші дні нічого не варто розмістити в соцмережах красиве оголошення з привабливою картинкою, пообіцяти все, що завгодно. Але ви повинні розуміти, що за цією картинкою не завжди стоїть надійна компанія, яка реалізовувала проєкт, показаний на зображенні. За нею може стояти будь-яка людина, чия діяльність може не мати жодного відношення до того, що зображено на картинці, яка вам так сподобалася. Тому, насамперед, ми говоримо про те, що до вибору будівельного підрядника потрібно поставитися максимально відповідально та серйозно.

Сьогодні існує чимало недобросовісних людей і компаній, які намагаються створити собі хибний імідж завдяки візуально привабливим сторінкам у соцмережах та на інших онлайн-ресурсах. Вони можуть приписувати собі роботи, які не робили, та об'єкти, які не реалізовували. Також у їхньому портфоліо можуть з'являтися проєкти, у яких вони брали участь (можливо навіть мінімально), але які не реалізовували самостійно. А враження у вас складеться саме таке.

Ця візуалізація інтер'єру вкрадена в архітектурної студії Boom Project. Компанія ODSK навіть не спромоглася замазати логотип і видає роботу інших дизайнерів інтер'єру за свою.

Над реалізацією вашого дизайн-проєкту повинна працювати ціла команда фахівців: електрики, сантехніки, плиточники, штукатури, гіпсокартонники, меблевики тощо. Тому, якщо ви хочете отримати хороший, цілісний інтер'єр на виході, вам потрібно шукати компанію або виконроба з бригадою, що включає всіх необхідних вам фахівців.

2. Хибні обіцянки – наступний момент, який може введи вас в оману та підштовхнути до вибору недобросовісних виконавців дизайн-проєкту. Виконроб або компанія може наобіцяти вам багато чого, щоб ви зробили вибір на їхню користь. За фактом же може виявитися, що ці обіцянки неможливо виконати, але вам уже нікуди подітися, і ви змушені продовжувати співпрацювати з цим підрядником, нехай і страждаєте від цього.

Наприклад, вам можуть пообіцяти ремонт однокімнатної квартири за пару тижнів. Але лише фахівці знають, що цього часу не вистачить на те, щоб якісно опрацювати всі будівельні та оздоблювальні процеси за технологією. Тобто, це – хибна обіцянка щодо термінів, а згодом спроби її реалізувати підуть на шкоду якості вашого ремонту.

3. Підміна понять. Хибні обіцянки можуть стосуватися і вартості реалізації вашого проєкту. Ми говоримо саме про втілення в життя дизайн-проєкту квартири, а не про ремонт. Адже саме поняття «ремонт» передбачає, що щось зламалося, і його потрібно відремонтувати. У щойно побудованій квартирі ви будете з нуля реалізовувати проєкт інтер'єру, який включає і інженерні, і будівельні, і оздоблювальні роботи.

Тому не варто вестися на поняття «вартість ремонту під ключ», ви повинні точно дізнатися, які роботи входять у цю саму вартість (двері, сантехніка, побутова техніка, електрика тощо – це ремонт чи не ремонт?). Запитайте для цього кошторис на заплановані роботи у компанії або виконроба, який пропонує дану послугу.

4. Крадіжки на оздоблювальних матеріалах. Також вас можуть обманути на вартості оздоблювальних матеріалів. Для початку вам варто знати, що всі будівельники заробляють на оздоблювальних матеріалах. Адже саме вони повинні шукати, закуповувати їх, транспортувати та працювати з ними.

Багатьом здається, що купити та доставити ці матеріали можна і самостійно. Але, не будучи фахівцем, ви можете купити не те, що потрібно, або неякісний продукт, і в цьому випадку будівельники вже не нестимуть відповідальності за якість та довговічність вашого ремонту…

Подумайте: скільки ви заробляєте за годину? Виходячи з цього, уявіть, скільки ви втратите (не заробите), якщо самі шукатимете потрібні матеріали, замовлятимете їх, контролюватимете доставку (а за неї все одно доведеться платити) та підйом на потрібний вам поверх. А якщо щось піде не за планом? А так, погодьтеся, буває часто. У результаті виходить, що дешевше домовитися з виконробом і заплатити його команді за всю цю організацію, а вам у цей час – працювати, займаючись улюбленою справою.

Наша думка – будівельники повинні заробляти на оздоблювальних матеріалах. Але ваша домовленість із ними має бути абсолютно прозорою: ви повинні відразу обумовити, скільки вони заробляють – якою буде їхня націнка. Крім того, щоб уникнути крадіжок, вам необхідно домогтися звітності щодо закупівель та витрат цих самих матеріалів на ремонт. Аж до перевірки порожніх упаковок від них – так ви знатимете, що ці матеріали були витрачені на вашу квартиру, а не продані будівельниками сусідам.

5. Маскування цін у кошторисах. Наступне питання, яке ми хочемо розглянути – «Як підрядник може обманути з ціноутворенням»? Адже також нерідкою є ситуація, коли замовник начебто обирає компанію, яка пропонує нижчі ціни, але в результаті переплачує. Як таке трапляється?

Наприклад, у позицію «шпаклювання стель» у різних компаній та будівельників може бути закладено різний спектр послуг. Хтось включає сюди і ґрунтування, і поклейку паперу та сітки для обробки швів тощо, а хтось вказує ці роботи як додаткові, незважаючи на те, що без них обійтися не можна. У результаті ціна в другому випадку здається нижчою, але додайте до неї підготовчі та супутні роботи (які поки не включені), і вас може неприємно здивувати справжня вартість послуги, яку ви замовляєте. Тому потрудіться просумувати всі види робіт, пов'язаних із процесом, порівнюйте однакові послуги/комплекси послуг.

Цікавлячись розцінками різних підрядників, просіть докладні кошториси, у яких будуть вказані всі необхідні вам послуги, до найменших дрібниць. Їх перелік має бути однаковим у кошторисах усіх підрядників, яких ви розглядаєте. Тільки так ви зможете адекватно порівняти вартість робіт і не потрапите в пастку додаткових витрат на послуги, які не були спочатку озвучені або обумовлені.

6. Порушення технологій інженерних та будівельних процесів. І так зійде… Більше половини виконробів у гонитві за економією пропускають найважливіші етапи будівельних процесів, порушують вимоги технічної документації виробників оздоблювальних матеріалів, роблять усе на «тяп-ляп». Більше того, вони часто переконують замовника, що пропоновані ними рішення вірні.

Приклади:

• не штукатурити перегородку з газобетону, «адже він рівний, просто пошпаклюємо по сітці»;
• не поштукатурити стіни санвузла перед облицюванням плиткою;
• не зробити гідроізоляцію санвузла;
• прокласти труби опалення без теплоізоляції;
• прокласти в підлозі 5 метрів каналізаційної труби без ухилу;
• вибудувати перегородку з газобетону до самого верху плити перекриття, прикріпивши її клеєм без зазору;
• не зробити термошви в стяжці;
• продовжити роботи на квартирі, не чекаючи повного висихання стяжок;
• виконати розводку електрики без гофри;
• укласти ламінат без попереднього шару самовирівнювальної стяжки;
• використовувати «лівий» клей для поліуретанових карнизів та молдингів;
• і так далі, так далі, так далі.

Результат жахливий. Розплачуватися вам.

7. Маніпуляція зі складними інженерними мережами. Окрему увагу варто приділити інженерним мережам - електриці, сантехниці, системам кондиціювання, опалення та вентиляції, адже в них розбирається ще менше людей, і для більшості з нас це – «темний ліс». А це означає, що перевірити кошторис по електриці ще складніше. Наприклад, вам можуть написати вартість послуг електромонтажу, але змовчати про те, що вам же потрібно буде купити багато метрів дротів, і в процесі ремонту це стане неприємною несподіванкою.

8. Неточне трактування домовленостей. Також ви напевно чули про те, що часто вартість роботи, наприклад, електрика розраховується, виходячи з кількості точок. Насправді такий підхід дуже неоднозначний, і в результаті кошторис можна трактувати по-різному. Адже вимикач, як ви подумаєте, є однією точкою, але майстер може вам сказати, що це – дві або три точки (залежно від кількості клавіш на ньому). Точно так само йде справа і з блоком з кількох розеток – чи вважатиметься це однією точкою, чи кількома, за кількістю розеток – адже дріт один, робота зі штроблення стіни для протягування цього дроту теж одна? І це вже не кажучи про кількість лампочок на стелі…

Безумовно, кожен випадок індивідуальний, і лише маючи на руках повний дизайн-проєкт, фахівець зможе прорахувати кошторис на електрику. Але, знову ж таки, вимагайте, щоб електрик не дав вам ціну за точку, а склав остаточний кошторис на всі необхідні матеріали та роботи, щоб убезпечити себе від неприємних сюрпризів у вигляді додаткових витрат у майбутньому.

Те саме стосується і сантехніків – вони також можуть прораховувати вартість робіт, виходячи з кількості точок. І цей розрахунок також можна трактувати по-різному – підведення холодної, гарячої води та каналізації до рукомийника – це одна точка чи 3? Тому, обираючи підрядника, знову-таки порівнюйте однакові речі – фінальний кошторис, який передбачає завершений етап роботи.

9. Неточні та неповні кошториси. Будівельники дійсно можуть схитрувати і не вписати в кошторис деякі роботи та послуги (це також може статися через брак їхнього досвіду), про які людина, що не знається на ремонті, відразу й не подумає. Адже їм головне – втягнути вас у процес ремонту. А далі може виявитися, що треба ще щось зробити тут чи докупити там. Ви несете додаткові витрати, але вже не можете нічого з цим вдіяти. А на запитання «Чому підрядник відразу не включив усе це в кошторис?» ви отримаєте просту відповідь: «Ми не бачили дизайн-проєкту, тому не знали, всього не передбачиш…».

Виходячи з цього, ми хочемо дати вам кілька порад:

1. Обов'язково замовте розробку дизайн-проєкту. Це ваш документ, за яким складатиметься точний кошторис на всі матеріали та роботи. Тому не варто економити на дизайнерах – зверніться до професіоналів. У блозі на нашому сайті ви можете ознайомитися з детальною статтею «Що таке дизайн-проєкт інтер'єру і навіщо він потрібен?»

3. Проаналізуйте надану документацію, обговоріть деталі, які вас цікавлять. І навіть якщо вам здається, що в кошторис включені всі роботи, ще перепитайте, чи точно підрядник нічого не забув врахувати. Зафіксуйте в договорі точну вартість робіт та послуг.

Тепер ви можете порівнювати вартість ремонту своєї квартири у різних підрядників, адже в їхні кошториси включені однакові пакети послуг, згідно з вашим дизайн-проєктом.

Що має бути прописано в договорі з підрядником?

Ви повинні розуміти, що реалізація дизайн-проєкту квартири складається з багатьох процесів: будівельно-оздоблювальні роботи, електрика, сантехніка, кондиціювання та вентиляція тощо. Умови гарантії на різні позиції можуть бути різними, описати всі ці пункти в одному договорі досить складно, тому ваш договір має складатися із загального розділу з базовими позиціями (тіла договору) та додатків по кожному розділу його реалізації, де детально описані обсяги робіт, ціни, вартість, терміни, гарантії.

У загальному тілі договору, насамперед, мають бути вказані актуальні реквізити підрядника, за якими його можна знайти, та контакти, за якими ви зможете з ним зв'язатися. Це дійсно варто перевірити. Також тут ми рекомендуємо прописати максимальну кількість нюансів та непередбачених ситуацій, які можуть виникнути під час реалізації вашого дизайн-проєкту (як з вашого боку, так і з боку підрядника). Як вирішуватиметься кожна з можливих ситуацій?

Приймання виконаних робіт – важлива частина основного договору. У ній ви повинні обумовити, як відбуватиметься приймання робіт на кожному етапі реалізації проєкту, і як вирішуватиметься ситуація у тому випадку, якщо ви цією роботою незадоволені: як усуватимуться недоліки та недоробки, і в які терміни. З будівельними компаніями, а не окремими робітниками, як правило, такий ризик зводиться до мінімуму, адже кожен етап робіт впливатиме на наступний.

Додатки до договору повинні складатися по кожному розділу: максимально чітко пропишіть загальний план виконання робіт за етапами, терміни, графік фінансування ремонту згідно з вищезазначеним планом, відповідальність з вашого боку та з боку підрядника. Якщо у вас є певні умови, пов'язані з будь-яким конкретним видом робіт або матеріалами, це також необхідно прописати в документі.

Важливо: уникайте ситуацій, коли у вас беруть аванс за роботу (не за матеріали) наперед або повну передоплату.

Яку відповідальність несуть будівельники чи будівельні компанії, і на що вони можуть дати гарантію?

У договорі також обов'язково має прописуватися гарантія: не лише її терміни, а й те, які випадки є гарантійними, а які – ні.

Так, якщо у вас тріснула зовнішня стіна, через що зіпсувався інтер'єр, фахівці, які виконували оздоблювальні роботи, не можуть нести за це відповідальності. З іншого боку, якщо було порушено технологію у будь-якому процесі, за це нестиме відповідальність будівельна компанія або робітники, які виконували цю роботу.

Сподіваємося, ця інформація була цікавою та корисною для вас. Ми будемо раді бачити вас у нашій компанії Civilly, із задоволенням реалізуємо для вас дизайн-проєкт квартири вашої мрії та без проблем зробимо ремонт «під ключ»!

Будівництво та ремонт в Одесі