Земельна ділянка під будівництво готелю. Що важливо знати?.

Планування земельної ділянки навколо майбутнього готелю — одне з першочергових питань, яке потрібно розглядати в комплексі з плануванням самої будівлі та її інфраструктури. Основне завдання проєктантів — створити не просто готельний комплекс, а успішний бізнес для замовника. Саме від рішень, які будуть прийняті на етапі планування, залежить прибутковість майбутнього готелю.

У цій статті ми розповімо про основні етапи планування земельної ділянки та на реальних прикладах розберемо деякі аспекти, які варто врахувати.

Етапи планування земельної ділянки

Одним із основних завдань на даному етапі є визначення необхідних площ та обсягу забудови виходячи з технічного завдання, містобудівних умов та обмежень щодо ділянки або інфраструктури — як рекреаційної, так і технічної. Дуже важливою є і логістика комплексу, звичайно ж, виконана з урахуванням усіх норм і правил.

При плануванні необхідно "витиснути" з ділянки максимум і розмістити всю майбутню інфраструктуру готелю з урахуванням перспективи розвитку бізнесу хоча б на 10 років уперед.

На першому етапі дуже важливо визначити, до якого класу наслідків буде належати проєктований комплекс — незначного класу наслідків (СС1), середнього класу наслідків (СС2) або значного класу наслідків (СС3). Це залежить переважно від площі, поверховості та кількості осіб, які постійно або періодично перебуватимуть на об'єкті, а також зовні в безпосередній близькості до нього. Чим вищий присвоєний клас наслідків, тим вищі вимоги, які пред'являють до об'єкта державні норми та правила щодо надійності, конструктивної та пожежної безпеки. А відповідно, будуть вищими проєктна та кошторисна вартість готельного комплексу, як і часові витрати на реалізацію проєкту. Тому, як правило, всі інвестори прагнуть оптимізувати бюджет реалізації об'єкта шляхом присвоєння нижчого класу (якщо це можливо), що потребує меншої кількості процедур, а отже, менше часу та бюджетів. Умовно кажучи, вигідніше запроєктувати та реалізувати 2-3 окремі корпуси апартаментів (які потрапляють у клас наслідків СС1), ніж один великий корпус готелю такої ж місткості, який потрапляє у клас СС2.

З урахуванням вищесказаного, спільно із замовником обговорюється, уточнюється та підписується технічне завдання, на підставі якого реалізуються перші стадії проєктування — ескізний проєкт та містобудівний розрахунок.

Перший крок у розробці ескізного проєкту — формування схеми генерального плану. Саме на цій стадії будівлю (або комплекс будівель) "садять" на ділянку, фахівці опрацьовують різні варіанти планувань, а також закладають приблизні бажані та допустимі для обраного класу наслідків техніко-економічні показники та характеристики готелю (поверховість, кількість номерів, зонування, інфраструктура, призначення та площі МЗК (місць загального користування) тощо).

Схема генплану готелю, Кароліно-Бугаз - СТАДІЯ ЕСКІЗНИЙ ПРОЄКТ

В ескізному проєкті описані укрупнені показники, поки що без детального опрацювання. Так, наприклад, умовними зонами можуть бути позначені басейн, очисні споруди, станція біологічної очистки стічних вод. На наступному етапі, під час та в міру розробки робочого проєкту, всі їхні параметри та розміри будуть деталізовані та уточнені. Чим професійнішою та досвідченішою є архітектурна компанія, яка розробляє ескізний проєкт, тим більше деталей та технічних даних буде враховано на цій стадії, тим менше розбіжностей буде між ескізним та робочим проєктом згодом.

Схема генплану готелю, Кароліно-Бугаз - СТАДІЯ РОБОЧИЙ ПРОЄКТ

На підставі затверджених планувань виконуються ескізні тривимірні візуалізації, архітектори задають зовнішній вигляд готелю, після чого розробляється комплект креслень ескізного проєкту.

Приклад тривимірної візуалізації готелю

На підставі узгодженого із замовником ескізного проєкту оформляється містобудівний розрахунок — документ, який, крім графічної частини, містить інформацію про кількісні показники проєктуємого готелю. Його передають місцевій владі та профільним організаціям для видачі умов та обмежень, дозволів на проєктування та надалі на будівництво.

Містобудівний розрахунок дозволяє розрахувати приблизний бізнес-план, проаналізувати ефективність та зрозуміти термін "окупності" готелю.

Іноді, за бажанням інвестора, проєктанти можуть розробити форескізний проєкт, тобто спрощений ескіз. Він використовується для дуже приблизної оцінки інвестиційної привабливості проєкту, для того, щоб зрозуміти, чи варто взагалі вкладати кошти навіть у проєктування.

Фінальним етапом проєктування є робочий проєкт. Генеральний план території в робочому проєкті набагато детальніший, він виконується з урахуванням детальних проєктів усіх інфраструктурних рішень. Тобто ми вже розуміємо реальні розміри та розміщення трансформаторної підстанції, генераторної, басейну, літнього бару, мангальної зони, альтанок тощо.

Якою має бути інфраструктура “правильного” готелю, від чого це залежить?

Насамперед — від того, наскільки гостю буде комфортно відпочивати, а власнику — отримувати максимум прибутку при мінімальних витратах! Для гостей готель починається з хорошого під'їзду до об'єкта. Відповідно, потрібно продумати зручний заїзд як для людей, які приїдуть на легковому автомобілі, так і для групи туристів, яку можуть привезти автобусом. Під'їзд до готелю повинен відповідати протипожежним нормам. Також необхідно забезпечити місце для паркінгу автомобілів. Здавалося б, парковка займає значну площу ділянки, і, по суті, нічого, крім машин, там ми розмістити не можемо. Але досвідчені фахівці зможуть оптимізувати простір. Наприклад, фахівці компанії Civilly при проєктуванні готелю в Затоці під паркінгом передбачили розміщення станції прийому стічних вод — резервуарів, у які збираються каналізаційні відходи з готелю. Там же встановлені насосні станції, які качають усі ці стоки в каналізацію селища, де розташований цей готель.

Приклад оптимізації простору в готелі “Zatoka De Luxe”

Крім того, для зручності гостей та експлуатаційних служб ми забезпечили круговий проїзд територією готелю.

Схема зонування території, розроблена фахівцями компанії Civilly

Щоб забезпечити готель на 55 номерів електрикою при піковому завантаженні в сезон, необхідно 200-250 кВт або більше на весь комплекс. Мережі, до яких потрібно підключити готель, у локації не готові до таких додаткових навантажень. Через це виникла потреба у власній трансформаторній підстанції, а також генераторній, на випадок відключення електрики. При роботі ці системи видають шум, тому їх максимально відсунули від житлових корпусів.

Щодо інфраструктури готелю, то, якщо ми хочемо забезпечити хорошу його наповнюваність, звичайно ж, потрібні басейн, бар, літня кухня, СПА, мангальні зони. Це все необхідно для того, щоб гості могли отримати повний комплекс послуг на території готелю.

Ну і найголовніше: потрібно не тільки все це вмістити, а й забезпечити найкращі види з усіх номерів з урахуванням місцевості, в якій знаходиться готель, що ми і зробили. Уздовж одного з корпусів проходить галаслива громадська алея — у планувальних рішеннях ми мінімізували кількість вікон, які виходять на цю алею.

В іншому готелі, який запроєктували наші фахівці, "Coral INN", розташованому на другій лінії від моря в курортному районі, будівля має Г-подібну форму.

Одна сторона повністю виходить на море. На першому поверсі у нас ресепшн, з якого відкривається вид на дорогу та інші будівлі першої лінії. З другого, третього та четвертого поверху гості зможуть бачити море.

Приклад зонування ділянки готелю "Coral INN"

Якби ми не продумали інфраструктуру, то гості, які оселилися з іншого боку будівлі, дивилися б на пустир. На плані видно, що ми розмістили там басейн.

Але потрібно розуміти, що біля басейну завжди шумно. Відповідно, сторона, яка виходить на басейн — це номери, які продаватимуться трохи дешевше, але все одно з них відкривається гарний вид.

Дуже важливо думати про майбутнє. Якщо ми розуміємо, що у нас будівництво йтиме чергами, потрібно одразу продумати другу, третю чергу. Треба робити один загальний генплан, який реалізовуватиметься навіть через 5-10 років.

Основні фактори планування земельної ділянки

Необхідно правильно проаналізувати локацію, щоб розуміти вихідні дані. Де у нас гарний вид? Де виду немає? Де шумна алея, яка заважатиме? Де північ — чи не буде басейн у тіні?

Найважливіший фактор полягає в тому, щоб у конкретній локації, з урахуванням усієї необхідної інфраструктури, знайти оптимальну посадку будівлі. Це забезпечить гарний вид з максимальної кількості номерів та ліквідність номерного фонду.

Тобто правильно спроєктований готель має приносити максимальний прибуток інвестору. Це найголовніше і складне завдання, впоратися з яким можуть тільки професійні архітектори, які розуміють особливості готельного бізнесу. В ідеалі вони мають вирішувати ці завдання спільно з керуючою компанією, яка експлуатуватиме комплекс. Саме так і працює наша компанія.